nieuws

‘Combinatie wonen en werken uitdaging’ in Rotterdam

Stedenbouw

‘Combinatie wonen en werken uitdaging’ in Rotterdam
Herontwikkeling kantorencomplex Europoint in Rotterdam tot Lee Towers

Rotterdam wil er 31.000 woningen bij krijgen zonder werken en recreëren te hinderen. ‘De strijd om ruimte vraagt slimme oplossingen,’ zegt Petra de Groene, directeur Economische Zaken en Duurzaamheid.

Door Peter Hanff –  In pakweg vijf jaar kan er veel veranderen aan de vastgoedopgave van een stad. In 2014 stond Rotterdam nog vooral bekend om de honderdduizenden vierkante meters kantoorruimte, waar het andere functies voor zocht en inmiddels ook heeft gevonden. Anno 2019 voert de woningbouwopgave de boventoon. Bij de gemeente is het een gepuzzel om het residentiële te combineren met werken en recreëren. Die functies moeten elkaar niet hinderen, maar juist versterken.

‘Rotterdam heeft een groeikans en een kans om een nog aantrekkelijker stad te worden voor wonen, recreëren en werken. Maar zodra je keuzes wilt maken over de inzet, merk je dat er een uitdaging is,’ zegt Petra de Groene, directeur Economie en Duurzaamheid van de gemeente Rotterdam. Zij is een van de deelnemers aan een paneldiscussie tijdens het Transformatiecongres van de gemeente Roterdam op 21 november in De Doelen. ‘De stad staat er anders voor dan tien jaar geleden. De economische groei heeft de concurrentie om ruimte versterkt. Zelfs op de daken is er een gevecht aan de gang. We willen er van alles aanleggen: zonnepanelen, sportvelden en tuinen. Dan kun je nagaan dat de concurrentie om ruimte op de grond nog heviger is,’ zegt De Groene.

Verstedelijkingsstrategie

Het is geen kleine opgave waar de Rotterdam voor staat. Het rijk wil dat er tot 2040 alleen al in de zuidelijke Randstad 250.000 woningen bij komen, waarvan 170.000 in bestaand stedelijk gebied. Tot en met 2030 moet Rotterdam 31.000 woningen voor zijn rekening nemen. Maar het aantal beschikbare locaties neemt in rap tempo af. Minstens een derde van de nieuwe woningen in de Zuidelijke Randstad moet in binnenstedelijke transformatiegebieden komen. Voor het grootste deel zijn dat tien locaties langs de oude spoorlijn Amsterdam-Rotterdam in beeld bij de Verstedelijkingsalliantie. Dat is een samenwerkingsverband van acht grote Zuid-Hollandse gemeenten, de provincie en de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. Tot de grotere transformatieopgaven voor de Maasstad behoren Merwe-Vierhavens en Feijenoord City.

Toekomstperspectief (2050) Merwe Vierhavens Rotterdam. Beeld DELVA

Toekomstperspectief (2050) Merwe Vierhavens Rotterdam door  Gemeente Rotterdam, Havenbedrijf Rotterdam en DELVA Landscape Architecture | UrbanismBeeld DELVA

Slimme oplossingen

‘Hoe kunnen we alle functies samenbrengen?,’ vraagt De Groene zich hardop af. ‘In Merwe-Vierhavens (een gezamenlijke samenwerkingvan Gemeente Rotterdam, Havenbedrijf Rotterdam en DELVA Landscape Architecture) bijvoorbeeld is het combineren van wonen en werken wel wat anders dan in een kantorengebied. De combinatie met maakindustrie maakt het ingewikkelder omdat de aanwezigheid ervan sneller als hinderlijk ervaren wordt.’ De directeur Economie en Duurzaamheid van de gemeente Rotterdam pleit voor slimme oplossingen. ‘Je moet meer naast en met elkaar mogelijk maken. Dat betekent meer functiemenging, meer nieuwe creatieve oplossingen en een integrale aanpak, in visie en in maatregelen en uitvoering. De sleutel voor een gebied als Merwe-Vierhavens zal erin liggen een deel van de bestaande bedrijvigheid te verduurzamen en/of plaats te laten maken voor duurzame en innovatieve ondernemingen, die beter samengaan met een woningprogramma.’

Van Nelle Fabriek in Rotterdam. Beeld Shutterstock

Van Nelle Fabriek in Rotterdam. Beeld Shutterstock

Behoeften identificeren

Nog zo’n uitdaging die om slimme oplossingen vraagt is de verdichting van een deel van bedrijventerrein Spaanse Polder naar een woonwerkgebied waar het prettig is om te verblijven. Rond de Van Nellefabriek ziet de gemeente ruimte voor verstedelijking. Maar verderop in de Spaanse Polder zitten ook bedrijven die in de zwaardere milieucategorieën vallen. ‘Over hoe de functies wonen en werken samen kunnen vallen willen we het gesprek aangaan. We willen bedrijven betrekken bij de economische ontwikkeling van het gebied en kijken hoe we het met zijn allen naar een hoger plan kunnen tillen. Verduurzaming speelt daarbij een grote rol.’ Zullen die bedrijven niet bang zijn dan dat die beoogde woningbouw leidt tot meer bezwaren tegen hun activiteiten en daarom de beoogde gebiedstransformatie traineren? De Groene denkt het niet. Ze wijst op de voordelen van de gebiedsaanpak. ’Ook bedrijven hebben baat bij de juiste combinatie van functies waar een gebied beter van wordt. Een knooppunt voor openbaar vervoer bijvoorbeeld maakt de bedrijven beter bereikbaar.’

‘Wie de behoeften identificeert, krijgt een heel ander gesprek. Dat werknemers in de pauze door een leuke omgeving kunnen lopen, is iets wat ook bedrijven op Spaanse Polder willen. Bedrijven worden aantrekkelijker werkgevers als ze worden omringd met mooie openbare ruimte en leuke horeca en winkels in de plinten. De gebouwen waar het om gaat zijn vaak niet in handen van de gemeente. Maar ook de eigenaren zijn erbij gebaat het gebied aantrekkelijker te maken.’

Winkelstraten inkorten

Gebiedstransformatie blijft voor Rotterdam niet beperkt tot bedrijventerreinen. Ook winkelgebieden komen aan de beurt. ‘Bijvoorbeeld Vastgoedadviseur CBRE voorspelt dat een kwart van de Nederlandse winkelruimte in 2023 overbodig zal zijn. Rotterdam vormt daarop geen uitzondering. Daarom moeten we op de goede manier winkelstraten inkorten en winkelgebieden concentreren,’ zegt De Groene.

Bovenaan de lijst met te transformeren retaillocaties staat Beijerlandselaan – Groene Hilledijk. Het verpauperde winkelgebied op Zuid maakt volgens De Groene een goede kans op een succesvolle transformatie. ‘Kijk nooit alleen naar de straat, maar heb ook oog voor wat er in de omgeving gebeurt. De ontwikkelingen Hart van Zuid en Feyenoord City (OMA) die zich dichtbij afspelen maken Beijerlandselaan – Groene Hilledijk tot een gebied met veel potentie.’

Masterplan Feyenoord City

De Groene heeft goede hoop op de medewerking van een deel van de vastgoedeigenaren bij de gebiedstransformatie van Beijerlandse-laan – Groene Hilledijk. ‘De kunst is om het zo te organiseren dat de meeste partijen er beter van worden, bijvoorbeeld doordat de waarde van een pand stijgt,’ zegt De Groene. Maar niet alle partijen zullen meegaan in de gebiedstransformatie, verwacht ze. ‘In sommige gevallen zullen we moeten overgaan tot uitkopen, daar waar volgens ons niet de goede soort ondernemers zit.’ De aanpak van de Westkruiskade bewijst volgens De Groene dat het kan. ‘Twintig jaar geleden was dat een no go area, nu is het een van de toplocaties van Rotterdam. De aanpak door gemeente, woningcorporatie, politie en justitie heeft gewerkt. Ik zou niet weten waarom we met de Beijerlandselaan – Groene Hilledijk niet eenzelfde succes kunnen boeken.’

Programma & inschrijven Transformatiecongres

Petra Groene is één van sprekers op het Transformatiecongres. Kom ook naar Rotterdam en praat mee over betaalbare bedrijfsruimte, duurzame werklocaties en de nieuwe economie. Ga mee op excursie op diverse locaties, volg inspiratiesessies en 2 workshops. Incl. Paneldiscussie o.l.v. Thomas van Belzen (journalist Cobouw, auteur) met o.a. Petra de Groene – directeur Economie en Duurzaamheid Rotterdam, Nanne de Ru – Founding Partner Powerhouse Company.

Bekijk het programma en schrijf je gratis in op https://www.rotterdamtransformatiecongres.nl/

Het Transformatiecongres wordt georganiseerd door Vastgoedmarkt, de Architect & Cobouw in samenwerking met gemeente Rotterdam.

 

Lees ook:

Reageer op dit artikel