nieuws

Transformatieplein 2019: Overijssel initieert, maar laat de markt het werk doen

Stedenbouw

Transformatieplein 2019: Overijssel initieert, maar laat de markt het werk doen

Tijdens Provada 2019 presenteren architectenbureaus op het Transformatieplein hun ideeën en referentieprojecten over gebouwen, gebieden en steden aan een collectief van stakeholders. Het gaat over projecten in de gemeenten Amsterdam en Rotterdam, en in de provincie Overijssel.

Een dijk ín de huizen? Hier, in het blok waar we nu aan werken?’ De drie bouwvakkers die op het bouwterrein een sigaretje staan te roken, kijken elkaar vragend aan. Het zegt ze niks. Toch zijn het juist die huizenblokken op het terrein van voormalig ziekenhuis Weezenlanden in Zwolle waar over de hele lengte een stalen damwand van zeven meter de grond in geslagen is, die deels in de huizen is verwerkt. De bovenrand ervan steekt 2,60 meter uit boven het normale waterpeil in de gracht om de oude binnenstad, en komt tot net onder de raampjes van de souterrains.

De Weezenlanden in Zwolle

‘Die dijk is één van de manieren waarop we Zwolle water-robuust en klimaatbestendig willen maken’, vertelt gemeentelijk adviseur ruimtelijke adaptatie Andreas van Rooijen. Zwolle en andere steden in de provincie Overijssel zijn al langer met dergelijke projecten bezig, maar schreeuwen dat niet van de daken. ‘Er zullen best veel mensen in Zwolle zijn die weet hebben van die damwand, maar het is niet algemeen bekend. De huizen die op Weezenland worden gebouwd, waren allemaal heel snel verkocht. Niet vanwege die damwand, maar gewoon omdat het hele mooie huizen zijn, in een rustige groene omgeving, pal tegen het oude centrum aan.’

Laaggelegen gebied

Zwolle, gelegen in het laaggelegen gebied waar de IJssel, de Overijsselse Vecht en de Sallandse Weteringen elkaar ontmoeten, heeft al sinds mensenheugenis last van wateroverlast. Als het in het achterland flink geregend heeft, stijgt het water in de stadgracht razendsnel omdat het Zwarte Water, dat het water zou moeten afvoeren naar het IJsselmeer, de toevloed niet kan verwerken. Afgelopen winter stond het water in de stadsgracht zeker een meter hoger, en Van Rooijen herinnert zich dat het in 1998 zelfs anderhalve meter hoger stond. ‘Ten tijde van de Zuiderzeevloed in 1916 stond het water op 2,70 boven NAP en liep half Zwolle onder water’, vertelt Van Rooijen. ‘Vermoedelijk zullen zulke hoge waterstanden vanwege de klimaatverandering in de toekomst vaker voor komen.’

Waterrobuust

In Zwolle en omgeving konden de afgelopen jaren meer van dergelijke plannen worden uitgevoerd dankzij het potje dat de provincie ervoor had aangelegd, de IJsselvechtdelta-gelden. Het gaat om ongeveer veertien miljoen euro. Het is de vraag of een nieuwe coalitie in het provinciehuis er opnieuw geld voor zal vrijmaken, maar Van Rooijen heeft er alle vertrouwen in. ‘De volgende keer zullen vermoedelijk ook gemeenten en waterschappen geld in dat potje stoppen.’ Veertien miljoen euro is niet zo heel erg veel, zeker gezien het feit dat de projecten die Zwolle en andere kwetsbare steden als Enschede en Deventer in Overijssel ‘water-robuust en klimaatbestendig’ moeten maken, veel geld kosten. Maar Van Rooijen wijst erop dat de provincie slim met het geld om gaat. ‘Het is de bedoeling om Zwolle op klimaatgebied uiterlijk 2050 klaar te hebben voor de komende zeventig tot honderd jaar. We wachten doorgaans met het nemen van maatregelen tot er ergens wat gebeurt, tot er in dit gebied toch al gebouwd of gerenoveerd wordt. Als ergens gewerkt wordt, kosten aanpassingen minder geld. We proberen er ook zoveel mogelijk andere partijen bij te betrekken. Alleen als we signaleren dat op den duur ergens risicovolle situaties blijven bestaan, zullen we zelfstandig ingrijpen.’
In het Provinciehuis van Overijssel en in diverse gemeentehuizen in de provincie wordt tegenwoordig regelmatig met enige trots de term ‘Overijsselse aanpak’ gebruikt. Gaandeweg wordt duidelijk wat daarmee bedoeld wordt: samenwerking zoeken, zelf initiatief nemen, maar de markt het werk laten doen. Zoals Zwolle slim om gaat met de IJsselvechtdelta-gelden, gaat de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) om met de vele miljoenen die haar door de provincie zijn toevertrouwd. Uit de woorden van algemeen directeur Han Wiendels valt op te maken dat die ‘Overijsselse aanpak’ tijdens het proces is gegroeid.

Rotte plekken

De HMO werd in 2009 door de provincie in het leven geroepen om verouderde private bedrijfsterreinen op te kopen, rotte plekken te slopen, de grond te saneren en het terrein vervolgens weer van de hand te doen. In eerste instantie had de provincie daar 7,5 miljoen euro voor opzij gelegd, later kwam er nog eens vijftien miljoen euro bij. ‘Als je terreinen wilt opkopen, is dat geld snel op, en je weet niet wat je er later voor terug krijgt, of wanneer’, zegt Wiendels. ‘Volgens de kengetallen van die tijd kostte de sanering van één hectare verpauperd bedrijventerrein pakweg 2,5 miljoen euro, en Overijssel telde volgens de officiële cijfers destijds voor ongeveer 1300 hectaren aan verouderde bedrijventerreinen. Een ‘opkoopaanpak’ zou dan nooit werken om die 1300 hectare te revitaliseren. En dat was wel het doel dat we wilden halen.’

Als snel vroeg Wiendels de provinciebestuurders of het wel een goed idee was om de problemen van de grondeigenaren zelf op het bordje van de overheid en de HMO te schuiven. ‘Wij ontwikkelden de grondhouding dat het alleen werkt als bedrijven zelf gaan investeren. En wanneer doen ze dat? Als ze er individueel belang bij hebben, als ze rendement denken te halen en er een businesscase denkbaar is. Dát werd de Overijsselse aanpak: vraaggericht werken, kijken wat er speelt, belangen herkennen, en onderzoeken hoe we op een zakelijke en ondernemende weg het probleem van een verouderd bedrijventerrein kunnen oplossen. Dat is maatwerk.’ Het werkt. Tien jaar na de oprichting is duidelijk dat de HMO zonder verliezen kan draaien. HMO heeft inmiddels een werkkapitaal van 44 miljoen euro, en daar is een investeringsvolume van 87 miljoen uit voortgevloeid. ‘We hoeven niet per se winstgevend te zijn’, legt Wiendels uit, ‘maar we willen marktconform en revolverend werken zodat we het geld dat terugkomt uit afgesloten projecten kunnen inzetten voor nieuwe. Dat lukt uitstekend.’

Bedrijventerrein Hasselt Zwolle

Een mooi voorbeeld van een geslaagd project betreft een veertien hectare groot bedrijfsterrein in Hasselt, waarop jarenlang een betonfabriek gevestigd was. ‘Het terrein was zwaar verontreinigd, de gebouwen vervallen, en de eigenaar wilde er graag van af. Tijdens onze zoektocht kwamen we er achter dat Scania haar logistiek wilde concentreren. Vrachtwagens die in Zwolle worden geassembleerd, moeten worden verscheept naar bijvoorbeeld Brazilië of Australië. Daarom moeten ze na oplevering worden gedemonteerd en in containers verpakt. Dat kon in Hasselt, en omdat die plaats in hetzelfde postcodegebied ligt als Zwolle, ontstond een financieel voordeel in de douaneafhandeling. Met die wetenschap hebben wij het bedrijfsterrein gekocht en herontwikkeld, waarna Scania en een logistieke dienstverlener zich er vestigden. Eind 2015, begin 2016 hebben we de totale ontwikkeling met een kleine plus verkocht aan de Belgische logistieke vastgoedbelegger WDP. Uiteindelijk was iedereen blij.’ Vanwege de succesvolle aanpak heeft de provincie de opdracht van HMO uitgebreid tot het revitaliseren van alle typen werklocaties, waaronder kantoorlocaties en binnensteden.

De Overijsselse gedeputeerden over de HMO:

‘HMO heeft unieke resultaten bereikt. Voor elke euro die de HMO in een herstructureringsproject stopt, wordt minstens
vier euro bijgelegd door een andere partij. Meestal ondernemers. En dan gaan de schouders eronder.’
Eddy van Hijum, gedeputeerde Economie

‘Goede oplossingen kunnen we niet in ons eentje verzinnen. Daarvoor werken we als overheden samen met project-
ontwikkelaars en architecten, woningbouw​corporaties en particuliere partijen om ervoor te zorgen dat we onze omgeving
klimaatbestendig inrichten.’
Bert Boerman, gedeputeerde Water

‘Wij versnellen de woningmarkt door naar elkaar te luisteren, ideeën uit te wisselen en mogelijkheden te willen zien.
En… door te doen!’
Monique van Haaf, gedeputeerde Wonen

Informeel

De Woonkeuken is nóg zo’n voorbeeld van de Overijsselse aanpak, een regelmatig terugkerende, informele bijeenkomst van vele tientallen betrokkenen die door de provincie wordt georganiseerd, waarop woningbouw centraal staat. Een van de drijvende krachten erachter is Liesbeth Engelsman, beleidsontwikkelaar stedelijke omgeving van de provincie en lid van de Regieraad Bouw Oost Nederland. Volgens haar waren er bij de laatste gelegenheid zo’n 150 mensen. ‘Niet alleen deskundigen van gemeenten en provincie, maar ook directeuren van bedrijven en onafhankelijke adviseurs, deskundigen van kennisinstellingen als de Overijsselse hogescholen Windesheim en Saxion, de Universiteit Twente, en zelfs studenten. Toen we begonnen, dachten we: We stoppen er wel mee als er niemand komt, maar het is een enorm succes gebleken.’

'Overijssel kampt met leegstand in binnenstad en woningtekort'

'Overijssel kampt met leegstand in binnenstad en woningtekort'

Tijdens de Woonkeuken-bijeenkomsten bespreken aanwezigen problemen, oplossingen en denkrichtingen, zodat buiten de Woonkeuken gemakkelijker spijkers met koppen geslagen kunnen worden. Enthousiast vertelt Engelsman hoe een plaatselijke ondernemer in de Woonkeuken over haar plannen voor ‘brocante woningen’ had verteld, een zelfstandige woonvorm voor ouderen die weinig zorg nodig hebben. Nadat zij van de provincie een zogeheten Stadscheque van 2.500 euro had gekregen, gingen voor haar allerlei deuren open. Niet zozeer vanwege het geld, maar omdat de provincie haar werk had erkend. Het ziet ernaar uit dat zij binnenkort met de bouw van de eerste brocante woning kan beginnen.
‘Overijssel heeft te maken met steden die sterk groeien en gemeenten die krimpen. We kunnen niet volstaan met één soort beleid. We moeten met elkaar praten, per locatie kijken naar de vraag en nadenken over oplossingen’, zegt Engelsman. Om te beginnen was het volgens haar nodig om de enorme hoeveelheid bouwplannen van belanghebbenden als projectontwikkelaars, bouwbedrijven en investeerders naar beneden te krijgen. ‘Het gaat namelijk niet zozeer om kwantiteit, maar om kwaliteit. Om de vraag ter plaatse. Jongeren uit Haaksbergen, voor wie een twee-onder-één-kapper te duur is, proberen nu bijvoorbeeld zelf een bouwproject op poten te zetten omdat ze in het dorp willen blijven. Daar hebben ze de Saxion Hogeschool voor ingeschakeld. Wij zijn met ze aan het kijken of ergens grond te vinden is en of we ze ook anders kunnen helpen.’ De waarde van de Woonkeuken zit hem volgens Engelsman in het feit dat verschillende opvattingen en belangen van betrokken partijen vóóraf op tafel komen, in plaats van later het proces bemoeilijken. ‘We proberen mensen met elkaar te verbinden. Oók met Den Haag. Er zijn al heel wat Tweede Kamerleden komen kijken, want het werkt. Je moet het alleen anders durven te doen.’

Transformatieplein LogoOp 4-5-6 juni organiseren Vastgoedmarkt en de Architect (Vakmedianet) in RAI Amsterdam tijdens de PROVADA het Transformatieplein. In de stand van Vastgoedmarkt presenteren architectenbureaus hun ideeën en referentieprojecten over gebouwen, gebieden en steden aan een collectie van stakeholders. Het betreft projecten die gevestigd zijn in de gemeenten Amsterdam en Rotterdam en in de provincie Overijssel. Kijk voor meer informatie op Transformatieplein.nl en voor meer informatie over andere  gebieden waarop architecten pitchen Transformatieplein.nl/gebieden.

Lees ook:

Resultaten voor ‘Transformatieplein 2019’

 

 

Foto's

Reageer op dit artikel