artikel

Architect als ontwikkelaar – Wie maakt de stad?

Architectuur

Het gebied buiten de stad verandert sneller dan we kunnen bijhouden. Het landschap van datacentra, bedrijfsterreinen, landbouwschuren, distributiecentra en kassen stelt serieuze uitdagingen aan architecten. Een wellicht nog grotere uitdaging is de vraag van het suburbane wonen. Wie maakt deze stad? Zijn dat ontwikkelaars of architecten? Of kunnen ze samen optrekken?

Tekst Harm Tilman

Zonder dat wij er veel acht op hebben geslagen, is Nederland gaan behoren tot de lelijkste landen van Europa, aldus Max Pam onlangs in de Volkskrant (1). Hij schrijft over bedrijfsterreinen en distributiecentra langs Nederlandse snelwegen, “langgerekte blokkendozen, honderden voetbalvelden lang, die als legostenen liggen in wat vroeger ‘het landschap’ werd genoemd.”

Het is het landschap dat architect Rem Koolhaas ons als wenkend perspectief voor de 21ste eeuw voorhoudt. Koolhaas omschrijft het in een interview met de Financial Times als “a new sublime. A landscape totally dictated by function, data and engineering. The scale alters, the human becomes almost irrelevant. The paraphernalia of human habitation can be reduced. We are in a moment of transition now, in a half-human, half-machine architecture. Is this a post-city? If we articulate it properly it could be insanely beautiful.” (2)

Hoofdkantoor ASICS EMEA op bedrijventerrein Park 20|20 in Hoofddorp door RED Company en Powerhouse Company Beeld Sebastian van Damme

Hoofdkantoor ASICS EMEA op bedrijventerrein Park 20|20 in Hoofddorp door RED Company en Powerhouse Company Beeld Sebastian van Damme

Pam vraagt zich af wat in Nederland met de ruimtelijke ordening is gebeurd. Hij betreurt het dat het vroegere ministerie van VROM in 2010 werd afgeschaft. Een deel ervan is ondergebracht bij het ministerie van Verkeer en Waterstaat dat toen het ministerie van Infrastructuur en Milieu ging heten, terwijl het andere deel opging in het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Pam: “Vermoedelijk is VROM binnen het samengevoegde ministerie helemaal opgevreten door Verkeer en Waterstaat, want anders valt niet te verklaren dat Nederland langs de snelwegen zo’n infrastructurele rotzooi is geworden.”

De tijd waarin de overheid de ruimtelijke ordening strak regisseerde, ligt al weer enige tijd achter ons. De opheffing van VROM is eerder het sluitstuk van dit proces dan het begin. Stedenbouw is vanaf de jaren tachtig een zaak geworden van ontwikkelaars, beleggers en financiers. Door hun relaties met opdrachtgevers zijn architecten als ondernemer sterk verbonden met deze wereld. Reden om terug te keren naar het stelsel van planologische diensten en commissies is er dan ook niet meer. Maar Pam heeft wel gelijk dat het huidige ruimtelijke beeld bepaald niet aantrekkelijk is.

De wereld van VROM ging uit van een strikte hiërarchie in de ruimtelijke ordening die in de jaren veertig van de vorige eeuw door de Duitse bezetter is ingesteld. Deze begon bij het nationale plan en eindigde bij het bestemmingsplan. Aan de basis lag het idee dat de ruimtelijke ordening uit verschillende schaalniveaus bestaat en dat de hogere niveaus een stempel drukken op de lagere. Al vanaf de jaren zeventig begon dit bouwwerk af te brokkelen. De Delftse hoogleraar Andreas Faludi ontdekte in die tijd dat gemeenten op talloze manieren onder de verplichtingen van een bestemmingsplan wisten uit te komen.

Metropolenhaus in de wijk Südliche Friedrichstadt in Berlijn door bfstudio-architekten Beeld Rainer Gollmer

Metropolenhaus in de wijk Südliche Friedrichstadt in Berlijn door bfstudio-architekten Beeld Rainer Gollmer

Vooroordelen tegen ontwikkelaars

Op dit vlak wordt vaak naar ontwikkelaars gewezen. Zij zouden de politici in hun broekzak hebben en pronken met opzichtige architectonische plannen. Met het verzwelgen van de stad zouden ze niet ophouden totdat ze op ieder stukje land enorme winsten hebben behaald. Dit is aantoonbaar onjuist, maar het blijft een hardnekkig beeld. De laatste tijd zijn ontwikkelaars uitgegroeid tot antihelden in een toneelstuk waarin sprake is van hoge kosten van woningbouw, steevast gevolgd door de vraag op welke manier deze naar beneden kunnen worden gebracht.

In een artikel in de New York Times wijst Emily Badger op de vooroordelen die in Amerika dit beeld van de ontwikkelaar als schurk voeden (3). Volgens haar is er echter niet zoiets als ‘onbevlekte bouw’. De notie dat ontwikkelaars niet deugen gaat voorbij aan het feit dat aan ieder gebouw en iedere buurt geld wordt verdiend, ook door andere partijen. Zij is ervan overtuigd dat ontwikkelaars deel zijn van de oplossing en niet van het probleem.

Asics Powerhouse Company

Stapeling van commerciële ruimten in het atrium levert spannende zichtlijnen op Beeld Sebastian van Damme

In het ergste geval zijn ontwikkelaars beladen karakters in het leven van een stad. Maar in het beste geval heeft ontwikkeling geleid tot vooruitgang, aldus Badger. Ontwikkelaars brachten badkamers, liften, parkways, parken en monumentale bruggen in steden. Badger vindt het jammer dat juist dit laatste aspect in het debat niet meer aan de orde komt. Behalve over ontwikkelaars, moet jet het ook hebben over de krachten die een de stad spelen. Ze noemt de economie van de bouwindustrie, het groeibeleid, de afname van het beschikbare land en de toegenomen maatschappelijke ongelijkheid.

Wat de inzet is, maakt Badger duidelijk aan de hand van een bezoek aan San Fernando Valley. Je hebt volgens haar niet de indruk dat die ontwikkeling tot stand is gekomen vanuit het verlangen om een gemeenschap te creëren, of dat de huizen zijn gemodelleerd op basis van een bepaalde esthetiek. Ze vat het mooi samen: ‘It’s just a bunch of houses and strip malls.’

Loftwonen aan galerijen in Fenix I te Rotterdam door Mei architects and planners Beeld Ossip van Duivenbode

Loftwonen aan galerijen in Fenix I te Rotterdam door Mei architects and planners Beeld Ossip van Duivenbode

Nieuwe doelgroepen

In een recent Amerikaans trendrapport wordt de opkomst van nieuwe suburbane woongemeenschappen voorspeld, dat wil zeggen voorsteden die het beste van een stedelijke en suburbane samenleving combineren (4). Deze ontwikkelingen gaan de komende tijd de markt domineren. Zowel millennials als babyboomers zoeken een ‘walkable, connected lifestyle’ en deze twee groepen zullen volgens het rapport in de komende jaren de woningmarkt domineren.

Stedelijke revitalisering kreeg een enorme opsteker door de instroom van millennials in grote en middelgrote kernen in heel Amerika. Het rapport onderkent dat verdichting en verstedelijking tot de belangrijkste veranderingen van de laatste jaren behoren. Maar het rapport verwacht ook dat millennials zich op dezelfde manier gedragen als voorgaande generaties en dus hun aandacht zullen gaan verleggen naar de voorsteden. De afgelopen jaren is al een instroom op gang gekomen, niet alleen naar de voorsteden maar ook naar de zogenoemde ‘18-hour cities’.

Echter vergt ontwikkeling in deze gebieden meer dan ‘just a bunch of houses and strip maills’. Het loont de moeite op dit punt het rapport te citeren: “De traditionele aantrekkingskracht van de voorsteden –grotere huizen, goede scholen, veel groene ruimtes- is niet veranderd. Wat anders is dat de voorzieningen die nu nodig zijn, toegang tot openbaar vervoer en beloopbare buurten en wijken in de nabijheid van winkels en vermaak.” (5)

Fenix I Rotterdam door Mei Architects ©Ossip

Centrale ontsluiting van het woongebouw met zicht op de culturele ruimtes Beeld Ossip van Duivenbode

Wie maakt de stad?

De vraag daarmee is: wie maakt de stad? De overheid beschikt over weinig publieke middelen. Het private geld is globaal in overvloed aanwezig en men is plaatselijk druk op zoek naar investeringsmogelijkheden. Trekt degene met het geld aan de touwtjes of heeft degene met ideeën ook wat te vertellen? Zeker ligt de vraag op tafel hoe ontwerpers gaan werken te midden van de huidige processen van ruimtelijke ordening. Slagen ze erin de potenties te ontdekken die verbonden zijn met lokale samenlevingen, en die te versterken? En lukt het om het ontwerp te richten op ‘wat kan zijn’?

Ook lijkt het zaak oog te hebben voor de diverse factoren die gezamenlijk het veld van de ruimtelijke ordening bespelen. Het door functie, data en engineering gedicteerde landschap vergt een debat dat in het beste geval leidt tot een samenspel tussen processen van ruimtelijke ordening. Het roept herinneringen op aan de negentiende eeuw toen verschillende grote hervormingsbewegingen opkwamen. Ook toen leidde de aandacht voor het samenwonen van de bewoners tot nieuwe stedelijke modellen.

Ebenezer Howard ging in op de tegenstelling tussen het wonen in de stad en op het platteland. Beide woonvormen kenden volgens hem voordelen, maar noch de ene noch de andere beschouwde hij als ideaal. Als oplossing stelde Howard de tuinstad voor, die de voordelen van beide weet te combineren. Iets dergelijks is nu misschien opnieuw aan de orde. Alleen kunnen we nu in plaats van de vraag ‘waar gaan mensen wonen’ de vraag stellen ‘waar gaan de revenuen heen’. Gaan ze naar ontwikkeling of naar architectuur? Beter nog: kunnen ze naar beide gaan?

Projectruimtes op de begane grond in het Metropolenhaus in Berlijn door bfstudio-architekten Beeld Sebastian Wells

Projectruimtes op de begane grond in het Metropolenhaus in Berlijn door bfstudio-architekten Beeld Sebastian Wells

Architect als ontwikkelaar

Het besef groeit dat in ontwikkeling architectuur een onmisbare factor is. Lars van Engelen, projectdirecteur van Snippe Projecten en bij Vastgoedmarkt onlangs verkozen tot Young Talent 2019, zegt daar bijvoorbeeld over: “Ik denk dat je niet alleen vanuit een financiële optiek moet kijken of je alleen moet afvragen hoeveel woningen je ergens kunt realiseren, maar ook vanuit een functionele een esthetische. Je wilt dat levendigheid ontstaat, bijvoorbeeld door functies toe te voegen. Ik zie dat steeds meer wordt beknibbeld op de kosten van de architectuur van een gebouw om nog maar te kunnen bouwen. Maar als een gebouw niet mooi en functioneel is, dan heb je de kans dat het na 50 jaar wordt afgebroken. Dat is niet duurzaam en draagt op de lange termijn niet bij aan de leefbaarheid.” (6)

Omgekeerd beginnen veel architecten zelf te ontwikkelen. Een pionier op dat terrein is Nanne de Ru, oprechter van zowel een architectenbureau (Powerhouse Company) als een ontwikkelingsbedrijf (RED Company) Zijn intrinsieke motivatie is dat je door op deze manier beide rollen te combineren, betere gebouwen kunt maken. Onlangs leverde hij in Hoofddorp het hoofdkantoor van ASICS op, volgens De Ru een bewijs dat dit ook inderdaad zo werkt (7). De gebruikers zijn trots op dit kantoorgebouw en spreken hun waardering uit voor de architectuur. De waardering betreft de manier waarop de architect het gebouw heeft gestructureerd en zakelijk heeft georganiseerd.

Ook de belegger en de financiële partijen zijn tevreden. Als je als architect voor een ontwikkelaar werkt, spreek je deze partijen nooit, omdat de ontwikkelaar er tussen zit. Het is echter van groot belang deze partijen kort bij elkaar te houden, meent De Ru. Dat geldt ook voor de juristen die de contracten maken. Uiteindelijk wil je iedereen het gevoel geven dat ze deel uitmaken van een groter geheel en dat dit iets bijzonders is.

Toegevoegde waarde van architectuur

De Ru definieert architectuur als de fysieke manifestatie van een groter idee. Hoe groot of klein deze visie ook is, mensen vinden haar per definitie fascinerend. Het vereist van zowel architect als ontwikkelaar dat ze open zijn en over hun grenzen heen durven te kijken. Als je bovendien de rollen van architect en ontwikkelaar weet te combineren, kun je grotere groepen bij het proces betrekken. Bij het interieur werkte De Ru bijvoorbeeld samen met bedrijfsadviseur CBRE en de gebruikers.

De Ru is een sterk voorstander van de samenwerking met andere beroepsgroepen. De tijd dat je je als architect alleen kon focussen op architectuur is voorbij. Tegenwoordig zijn bij het maken van gebouwen veel partijen betrokken. Terwijl architecten in België en Duitsland nog een positie hebben, zijn ze in Nederland een van de vele adviseurs. In de ogen van De Ru betekent dit dat je jezelf moet vergroten door met andere partijen op te trekken.

Volgens De Ru vloeit in het gebouw van ASICS de toegevoegde waarde voort uit de manier waarop je de kantoorvloeren kunt indelen, alsmede de extra hoge ruimte op de begane grond. Ze bevindt zich ook in de architectonische elementen die dit mogelijk maken, zoals het atrium met de stapeling van dozen en de entree met lobby. De kracht van architectuur is dat ze de sociale en humane ambities van een bedrijf ruimtelijk ondersteunen, zonder dominant te zijn.

Controle op het proces

Naast zijn beide bedrijven, werkt De Ru nu aan de oprichting van Construction Company. In Duitsland worden veel gebouwen direct uitgevoerd met onderaannemers, zonder een hoofdaannemer in te schakelen. Zo kwam De Ru op het idee om zelf te gaan bouwen. Als architect teken je immers toch al alles uit. Dat kun je dan net zo goed zelf opsplitsen in pakketten voor ruwbouw, gevel, isolatie en afbouw, en direct aanbesteden aan onderaannemers.

In de landen om ons heen is het heel gebruikelijk dat gebouwen in delen worden aanbesteed en vervolgens samengevoegd. In Nederland worden windmolenparken zonder hoofdaannemer aangelegd. Bij deze opgave trekken de partijen die het onderwaterwerk, de palen en motoren verzorgen, samen op. Dit vergt interface management, het management van de raakvlakken tussen de verschillende partijen. Voorwaarde is alleen een goed doortimmerd, juridisch kader waarin de verhoudingen tussen de partijen zijn geregeld.

Volgens De Ru is deze ontwikkeling onvermijdelijk. Naast het ontwerp en de verkoop van het product, moet je ook controle hebben over de manier waarop het wordt gemaakt. Allen dan valt de kwaliteit ervan werkelijk te garanderen.

Appartement in het Metropolenhaus Beeld Sebastian Wells

Appartement in het Metropolenhaus Beeld Sebastian Wells

‘Act now, take responsibilty’

In het huidige debat worden de belangen van gebruikers vaak afgezet tegen die van ontwikkelaars. Zo verklaarde Gijs Scholten van Aschat onlangs: “De publieke ruimte wordt nogal eens vergeten als we het hebben over kunst en cultuur. Prachtige oude gebouwen, eigendom van de overheid en dus van ons allemaal, mogen niet verloren gaan. Te vaak worden ze verkocht aan projectontwikkelaars die er vervolgens luxueuze appartementencomplexen van maken. Die gebouwen zouden een nieuw gemeenschappelijk gebruiksdoel moeten krijgen. Nu gaan al die bijzondere details voorgoed verloren. Wij moeten veel zuiniger zijn op onze kunst en cultuur.”(8)

Op dit punt wordt gezocht naar nieuwe verhoudingen tussen architectuur en ontwikkeling. Ontwerpers komen met alternatieven voor de door Scholten van Aschat gewraakte praktijk door nieuwe typologieën te ontwikkelen die economische verbetering paren aan de specifieke karakteristieken van een lokale plek. De Rotterdamse architect Robert Winkel legt zich toe op de transformatie van bestaande structuren tot eigentijdse loftgebouwen. Bij deze opgave heeft hij inmiddels een flinke track record opgebouwd.

Cruciaal daarbij is volgens hem dat je als architect aan de voorkant gaat zitten en het initiatief neemt door zelf ontwikkelen. Winkels credo is: ‘Act Now, Take Responsability’. Een mooi voorbeeld daarvan is het Kaaspakhuis in Gouda waarmee ontwikkelaar White House Development en Mei architects and planners vorig jaar de ARC18 Development Award wonnen. De verkoop van de naastgelegen grond maakte de weg vrij voor een succesvolle herontwikkeling van het voormalige kaaspakhuis. Juist door de nauwe samenwerking tussen architect en ontwikkelaar kreeg het gebouw een nieuw leven, zonder dat het oorspronkelijke karakter verloren ging.

Dit succesvolle hybride model van architectuur en ontwikkeling paste Winkel onlangs opnieuw toe in Katendrecht waarin de voormalige Fenixloodsen zijn opgenomen in een nieuw woongebouw met loftwoningen (9).

Opstand hoofdkantoor ASICS EMEA Noorzijde

Opstand hoofdkantoor ASICS EMEA Noorzijde

Sociaal rendement van ontwikkelen

Bedrijven tonen steeds vaker hun betrokkenheid bij ecologisch en sociaal rendement en willen aantoonbaar minder schade berokkenen aan onze planeet. Dit is ook het geval in de vastgoedsector. Deze industrie is een van de grootste ter wereld, zowel wat betreft kapitaalwaarde als omzet. Ook heeft ze een grote ecologische voetafdruk. Ontwikkelaars beginnen zich te committeren aan de duurzame ontwikkelingsdoelen van de Verenigde Naties. Laat de wens tot een schaalbare verandering zich combineren met de noodzaak van financieel rendement?

Het Metropolenhuis staat in de wijk Südliche Friedrichstadt in Berlijn op een voormalig marktterrein, tegenover het Joods Museum en nabij het Integrative Building Project (IBeB) en de Baugruppe frizz23. Alle drie de gebouwen zijn het resultaat van een prijsvraag die het Berlin Real Estate Fund in 2011 uitschreef op basis van concepten en niet alleen de beste (lees: laagste) bieding. In het IBeB-concept zijn de kopers van de appartementen de medefinanciers van de huurappartementen. Het Metropolenhaus richt zich op een geregisseerde, actieve begane grond (10).

bfstudio-architekten (Berlijn) stelde zich in dit project tevens op als ontwikkelaar. Het bureau lanceerde het idee dat de kopers van de 37 appartementen, de drie maisonnettes en de zeven studio’s ook de begane grond en het gebruik ervan co-financieren. De eigenaren spraken af om 400 vierkante meter hiervan tijdelijk en voor een huurprijs van zes euro per vierkante meter te verhuren. Om ervoor te zorgen dat de buurt gaat profiteren van dit aanbod, is een curator aangesteld die de aanvragen voor het gebruik van de ruimte verwerkt. Voor de bespeling van de begane grond is de organisatie feldfünf opgericht, die zichzelf positioneert als een ‘platform voor interculturele projecten en lange termijn samenwerkingsideeën’.

Overstekken met uitsparingen kenmerken de noordgevel van het hoofdkantoor van ASICS door Powerhouse Company Beeld Sebastian van Damme

Overstekken met uitsparingen kenmerken de noordgevel van het hoofdkantoor van ASICS door Powerhouse Company Beeld Sebastian van Damme

Architect als ontwikkelaar?

Het is verleidelijk te veronderstellen dat architecten ook de rol van ontwikkelaar kunnen vertolken. Echter niet iedere architect zal hiervoor in de wieg zijn gelegd. Maar ook voor die architecten geldt dat ze hun diensten verlenen aan ontwikkelaars. Het belangrijkste is de wederzijdse vertrouwensband die je opbouwt met een ontwikkelaar. Omdat het werk op lange termijn is, moet je daarvoor de tijd nemen.

Volgens Nanne de Ru moeten architecten afleren om direct vanaf het eerste moment alles door te drukken. Het is veel belangrijker te begrijpen wat een ontwikkelaar bedoelt en je moet haar of hem dat gewoon vragen. Als je als architect bovendien de bruto-netto verhouding goed in de gaten houdt, verdien je daar bij ontwikkelaars snel de nodige credits mee. “Ik ben me dat pas gaan realiseren toen ik zelf ontwikkelaar was geworden,” aldus De Ru.

Omgekeerd zou een ontwikkelaar aan een architect eens goed moeten uitleggen wat zijn belangen zijn. Geef ze inzicht in wat essentieel is. Ontwikkelaars doen dat vaak niet en laten architecten ontwerpen maken die ze later met bouw- en tekenbureaus zelf uitwerken en in voorkomende gevallen uitkleden. Volgen De Ru moeten we van die praktijk af.

Eerherstel voor ontwikkelaars

Terug naar de architect als ontwikkelaar. Wat is het allerbelangrijkste? Daarover zijn alle betrokkenen het wel eens. Als je ontwikkelt, moet je zorgen dat je de juiste positie hebt. Het wordt niets als je geen grond hebt.

Minstens zo belangrijk is dat je een product maakt, dat je voor een goede prijs kunt verkopen en voor een goede prijs kunt bouwen. Daar moet je de juiste balans in zien te bereiken. Controle is daarbij het sleutelwoord. Alle partijen in het ontwikkelproces verwachten van een ontwikkelaar dat hij of zij de controle neemt. Daarmee neemt bovendien zijn geloofwaardigheid toe.

Je verantwoordelijkheid als ontwikkelaar is groter dan ik had gedacht, zegt Nanne de Ru. “Ik dacht altijd heel gemakkelijk over ontwikkelaars. Ik zag ze als tussenfiguren die gemakkelijk veel geld verdienden, maar ontwikkelen is een vak.” Daarin zijn performance en performativiteit van het allergrootste belang. Je moet hard werken om dingen voor elkaar te krijgen. En je moet leveren, wil je in staat zijn je doelstellingen te bereiken.

Noten

1.Max Pam, ‘Zonder dat wij er veel acht op hebben geslagen, is Nederland gaan behoren tot de lelijkste landen van Europa’, de Volkskrant, 3 april 2018
2. Edwin Heathcote, ‘Rem Koolhaas: “The word starchitect makes you sound like an a**hole”’, Financial Times, 9 maart 2019
3.Emily Badger, ‘How “developer” became such a dirty word’, The New York Times, July 29, 2019
4.Emerging Trends in Real Estate, Urban Land Institute & pwc, 2019
5.Idem, p9.
6.Robert Paling, Young Talent Award 2019 Lars van Engelen: “Doorpakken past bij mij”, Vastgoedmarkt, juli/augustus 2019, p 40-41.
7.Zie de bespreking van Marieke Giele, elders in het septembernummer 2019
8.Gijs Scholten van Aschat, Akademie van Kunsten
9.Zie de bespreking van Fenix, elders in het septembernummer 2019
10.Zie de bespreking van het Metropolenhaus, elders in het septembernummer 2019

 

de Architect september 2019

Dit artikel is verschenen in het septembernummer van de Architect 2019

 

Meer informatie over een abonnement>
Meer informatie over losse verkoop>

 

Reageer op dit artikel