Cody Hochstenbach over de woningmarkt als vliegwiel van ongelijkheid

Het is geen toeval dat het boek 'Uitgewoond' van Cody Hochstenbach vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen is verschenen. Maar hij kon niet weten dat er een nieuw kabinet er aankwam met - zowaar! - een Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. “Ik kon dat nog net erin verwerken voordat het naar de drukker ging.”
Portretfoto Willemieke Kars

Tekst Tracy Metz | Beeld Willemieke Kars

Cody Hochstenbach (32) is post-doc onderzoeker aan de UvA en nu al opinieleider op het gebied van de wooncrisis. Op Twitter gaat zelfs rond dat hij de Wibautleerstoel aan de Univeristeit van Amsterdam naar hem moet gaan. We spreken elkaar bij mij thuis. Het koste moeite een gaatje in zijn agenda te vinden met zijn wervelwind tournee langs kranten en radio.

Het onderwerp van zijn boek heeft een snaar geraakt. En het is ook goed en leesbaar geschreven. Ondanks de drukte is hij tijdens ons lange gesprek rustig en geconcentreerd als altijd.

Gaat het helpen, dat we weer een minister hebben voor twee disciplines die in het neoliberale tijdsgewricht op de mestvaalt der geschiedenis waren beland?

“Het heeft in ieder geval symbolische waarde. Hugo de Jonge heeft gezegd dat het recht op behoorlijke huisvesting een zorg is van de overheid, en dat we te veel aan de markt hebben overgelaten. Dat zijn bemoedigende woorden! Nu de daden nog.”

Welke daden zou je dan graag zien?

“Aan het systeem tweaken, bijvoorbeeld het invoeren van een zelfwoonplicht of het afschaffen van de jubelton en de verhuurdersheffing, is niet genoeg. De oplossingen beginnen bij een nieuw en ambitieuzer verhaal, waarin het recht op een thuis weer centraal staat. De overheid moet verbieden wat slecht is en stimuleren wat goed is.”

‘De kloof tussen koopwoningen en sociale huurwoningen is bewust door de politiek gecreëerd. Daardoor vallen de middeninkomens tussen wal en schip.’

Daar liggen kansen voor architecten en ontwikkelaars.

“Volkshuisvesting zonder winstoogmerk kan juist extra gedurfde ontwerpen kiezen, originele architecten een kans geven. Die moeten een gewaagd antwoord geven op de uniformiteit van de markt. Dat deden architectonische hoogstandjes als Het Schip en de woningen van de Dageraad al een eeuw terug.”

Ontwikkelaars moeten anders gaan denken over winst?

“Winst behalen ze nu op de kort termijn met bouwen en verkopen. Uiteindelijk is dat voor de samenleving duurder dan investeren in kwalitatief goede bouw en in de openbare ruimte. Dat het kan, bewijst de stad Wenen. Daar wordt één procent van het belastinggeld gebruikt om betaalbare woningen te bouwen, te renoveren en te verduurzamen. Dankzij die investeringen is de gemiddelde wachttijd in Wenen voor een sociale woning 14 maanden, in Amsterdam nu 14 jaar.”

Dat het volgens jou dringend anders moet, blijkt uit de ondertitel van je boek: Waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek.

“De kloof tussen koopwoningen en sociale huurwoningen is bewust door de politiek gecreëerd. Daardoor vallen de middeninkomens tussen wal en schip. We moeten ophouden eigen woningbezit te verheerlijken en ons weer richten op ‘onze volkshuisvestelijke traditie’. Sinds de heiligverklaring van de markt in de jaren negentig wordt die steeds gezien als laatste redmiddel in plaats van een waardig, en waardevol alternatief.”

‘Laten we niet als een kip zonder kop gaan bouwen bouwen bouwen. We moeten eerst weten voor wie, waar en voor welke prijs. ‘

“Maar laten we nou niet als een kip zonder kop gaan bouwen bouwen bouwen. We moeten eerst weten voor wie, waar en voor welke prijs. Er moeten één miljoen woningen komen, wordt gezegd, maar er ligt nu geen plan. De Vinex heeft een slechte naam, maar er was wel een plan.”

Nu hebben we opnieuw een plan nodig?

“Ja, maar een betere. Een plan niet alleen voor meer betaalbare woningen, maar voor gemengde wijken van hoge kwaliteit die lang meegaan. De volkshuisvesting is op haar sterkst als ze niet alleen een goedkoper alternatief biedt, maar een nieuwe standaard mag neerzetten.”

Jouw betrokkenheid bij dit thema heeft ook een persoonlijke reden.

“Toen ik twaalf was werd mijn vader dakloos. Zijn sieradenwinkel in Maastricht moest dicht en hij moest weg uit de bedrijfswoning erboven. Hij leefde op straat en in de daklozenopvang. Hij was altijd bang dat hij zou worden overvallen en trok een stoel over zich heen als hij ging slapen, als een soort early warning system. Vroeger schaamde ik me voor mijn vader, maar ik weet nu dat het een exemplarisch verhaal was: Nederland telt nu 100.000 dak- en thuisloze mensen. Weinig dingen zijn voor een samenleving zo duur als armoede.”

Maak je nu ook zelf mee hoe de woningmarkt in plaats van volksverheffing, een vliegwiel van ongelijkheid is geworden?

“Vrienden van mij, die even oud zijn als ik en een vergelijkbare carrière maken, kunnen dankzij ouderlijk steun een woning kopen. Zij kunnen daarna de overwaarde gebruiken om een nog groter huis te kopen. Ik kan door het stijgen van de huur niet sparen voor een koopwoning, als ik die al zou kunnen vinden.”

“Een kwart van de huurders heeft de grootste moeite om de huur op te brengen. Koophuizen zijn in vijf jaar tijd 120.000 euro duurder geworden. Die ongelijkheid heeft niets te maken met je eigen prestaties, maar is een gevolg van waar je wieg stond. Dat is onrechtvaardig.”

‘Ongelijkheid heeft niets te maken met je eigen prestaties, maar is een gevolg van waar je wieg stond. Dat is onrechtvaardig.’

Dat heeft alles te maken met de rol van beleggers. Hochstenbach heeft van NWO een zogenoemde Veni-beurs gekregen voor onderzoek naar de invloed van beleggers op de woningmarkt. Hij werd geïnspireerd zowel door het schandaal rond prins Bernhard, als door het optreden van buitenlandse beleggers.

Wat heb je onder andere ontdekt?

“Blackstone bijvoorbeeld heeft alleen al in Amsterdam en Rotterdam voor 500 miljoen aan panden opgekocht. En een fonds dat geld uit Qatar investeert, kocht 250 woningen op in Kanaleneiland in Utrecht en zou 28 miljoen in de renovatie investeren. Nog voordat de renovatie klaar was werden ze voor 51 miljoen verkocht aan een Canadese belegger – die de huren voor 75 m2 verhoogde naar 1.300 euro in de maand. Dat is de verkwanseling van de volkshuisvesting.”

“De impact van de wooncrisis op de gebouwde omgeving is gigantisch. Zowel Airbnb als het fenomeen ‘buy to let’, het kopen om te verhuren, zijn tekenen van de bewuste financialisering van het wonen. Een woning – iets wat in wezen heel lokaal en plaatsgebonden is – wordt meegezogen in de mondiale kapitaalstromen, als toerisme en beleggingen. De woning is internationaal handelswaar geworden.”

Uitgewoond: Waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek, door Cody Hochstenbach, 2022, Das Mag, €24,99.