Al jaren is er strijd geleverd over het lot van de Haagse Schilderswijk, een stadsdeel dat ligt tussen het Station Hollands Spoor en de binnenstad.
Na veel touwtrekken is uiteindelijk in overleg met de bewoners een structuurschets opgesteld die in 1979 door de gemeenteraad vastgesteld is. Ondanks alle conflicten en meningsverschillen was één ding wel duidelijk geworden, er moest snel iets gebeuren wilde men deze wijk nog redden. Gedeelten van de wijk moesten gesloopt worden. De eerste paal voor de vervangende nieuwbouw is half september de grond ingegaan. Gestart is met het project bij het Oranjeplein.
Binnenkort zal ook begonnen worden met de nieuwe bebouwing in de omgeving van de Falckstraat en de Van Ravesteinstraat. Over drie jaar moeten er zo'n 1700 nieuwe woningen staan. Een vijfde van de totale wijk is dan vernieuwd. De Schilderswijk krijgt ook een nieuw centrum in de nabijheid van het Oranjeplein. Er komt een sociaal-cultureel centrum, een sporthal en er komen winkels en onderwijsvoorzieningen.
Vooral over dit nieuwe centrum is de dienst Stadsontwikkeling goed te spreken. '... als dit bouwplan is gerealiseerd, dan kan er gesproken worden van een stuk stadsvernieuwing dat navolging verdient. Er is dan gebouwd voor en in samenwerking met de buurtbewoners, er is dan een levendige buurt gecreëerd waarin de woningen dicht bij allerlei noodzakelijke voorzieningen liggen, waarin het werken niet is weggestopt op een afgelegen terrein, waarin de scholen en het kindercentrum veilig bereikbaar zijn, kortom waarin stadsvernieuwing is bedreven op een wijze die we veel vaker in Den Haag zouden moeten tegenkomen.' Dat dit niet het geval is wordt onder andere geweten aan de starre, ambtelijke houding van het Rijk, dat niet bereid is de extra kosten, die het stapelen van functies met zich meebrengt, te vergoeden. Dit, terwijl zeker tien miljoen bespaard wordt op grondkosten, door 'geïntegreerd te bouwen', dat wil zeggen veel functies in een hoge dichtheid op en naast elkaar te plaatsen.
De gemeente verwijt het Rijk hier -kortzichtigheid en heeft de pers ingeschakeld om druk uit te oefenen op de publieke opinie en op de ministeries. Het nuttig effect hiervan mag betwijfeld worden. Het voor het Oranjeplein ontwikkelde, geïntegreerde plan laat wel zien hoe in hoge dichtheden gebouwd kan worden in een stedelijk gebied, waar veel verschillende functies gerealiseerd moeten worden. Het Ingenieursbureau voor Projectservice en Organisatie uit Haarlem, dat zorg draagt voor de organisatie en de planning van het project Oranjeplein, heeft de extra bouwkosten berekend en komt tot de conclusie dat de Rijksoverheid bij dit project zo'n 13 miljoen kan besparen. Een aanzienlijke som, meer dan tien procent van de kosten voor de totale stadsvernieuwingsoperatie in de Schilderswijk, die 100 miljoen zullen bedragen.
Geïntegreerd bouwen
Waarom zou je iets moeilijk maken als het ook gemakkelijk kan. Of, waarom heeft men in het bouwplan voor het Oranjeplein allerlei functies over elkaar heengeschoven, terwijl ze ook allemaal netjes naast elkaar gezet hadden kunnen worden. Het laatste is organisatorisch en juridisch immers veel eenvoudiger. Bij het nu ontworpen geïntegreerde plan is de medewerking noodzakelijk van vijf ministeries, die elk hun eigen normen hanteren. Volgens coördinerend architect A. J. Kuipers is eerst grondig onderzocht of wel tot de in de structuurschets gewenste integratie overgegaan moest worden. Dit onderzoek omvatte onder andere economische, ideële, uitvoerings- en beheersaspecten.
Doorslaggevend waren uiteindelijk de economische overwegingen. Wanneer men alle functies naast elkaar had geplaatst zou men drie maal zoveel grond nodig gehad hebben. Dat betekent niet alleen extra verwarmingskosten, maar ook meer sloopkosten. Bovendien zou op nog grotere schaal herhuisvesting moeten plaatsvinden met de nodige kansen op stagnatie in de voorbereidingsperiode. 'Verdichting' in de stad gaat ook de suburbanisatie tegen. Weliswaar komen er in deze wijken uiteindelijk minder woningen terug - door de Voorschriften en Wenken, gezinsverdunning e.d. - maar in het bouwplan Oranjeplein worden twee maal zo veel woningen gebouwd als gevraagd werd.
Er kleeft ook een aantal ideële aspecten aan de integratie gedachte. Volgens Kuipers kunnen de functies elkaar versterken,is men flexibeler in het ruimtegebruik en wordt de afstand tussen bewoner en dienstverlener verkleind. Bovendien ontstaat er een milieu dat ook 's avonds levendig is. Hierdoor wordt de sociale controle verhoogd en is de buurt veiliger. Kuipers voegt er aan toe: 'vanzelfsprekend dient ervan te worden uitgegaan dat elke voorziening (bv. school, woning, sociaal cultureel centrum) afzonderlijk kan functioneren zonder hinder of overlast naar anderen'. Of deze vanzelfsprekend in de praktijk gemakkelijk te realiseren is, valt nog te betwijfelen.
Een geïntegreerd bouwplan vraagt in de uitvoering en voorbereiding een grote inzet van opdrachtgevers en plannenmakers. Bij de voorbereiding van het bouwplan Oranjeplein zijn naast vijf ministeries zeven opdrachtgevers betrokken. Kuipers schat dat de voorbereidingstijd 11/2 a 2 keer zo lang is als 'normaal'. Ook tijdens de bouw dient uiterst nauwkeurig gepland te worden. Het project wordt in 21/2 jaar gebouwd. Bijzonder is wel dat ontheffingen en vrijstellingen van normen en voorschriften niet nodig waren. Met een 'creatieve interpretatie' van de regelingen bleek veel mogelijk te zijn.
Na de bouw begint het pas. Wie zorgt voor exploitatie en beheer van de verschillende bouwonderdelen? Meestal wordt bv. een belegger ingeschakeld voor de bouw en de exploitatie van een wijkwinkelcentrum. Een woningbouwvereniging mag een dergelijke taak niet op zich nemen. De oplossing is als volgt: De woningbouwvereniging bouwt de nodige winkel- en bedrijfsruimten en draagt deze daarna over aan een door de gemeente ingestelde stichting, ondergebracht bij de dienst Volkshuisvesting. Deze zal de ruimtes tegen lage huur aanbieden aan winkeliers uit de Schilderswijk.
Een ander voorbeeld: de parkeergarage onder de protestantse basisschool wordt gebouwd in opdracht van de Stichting Protestants Christelijk Onderwijs en vervolgens overgedragen aan de gemeentelijke dienst Volkshuisvesting, die risicodragend is voor beheer en exploitatie. Nog ingewikkelder is het om de eigendomsgrenzen vast te stellen. De juridische aspecten voor het bouwplan Oranjeplein zijn ook nog niet afgewerkt. Afspraken over aansprakelijkheden, onderhoudsplicht, erfdienstbaarheden e.d. moeten nog gemaakt worden.
De voorbereiding, organisatie coördinatie en bouw van een gecompliceerd bouwplan als het Oranjeplein is geen sinecure. Maar als alles eenmaal gebouwd is, dan begint het pas. Hoe zal het functioneren?
Bouwplan Oranjeplein
Van de drie bouwplannen die dit najaar in de Schilderswijk gestart worden is het plan bij het Oranjeplein verreweg het interessantst door de hoge mate van integratie. Dit bouwplan omvat het nieuwe centrum voor de Schilderswijk. Boven op de winkels en bedrijfsruimten komen zo'n 200 woningen, meestal in 3 lagen. Er komt een volledige sporthal met alle faciliteiten, waar niet alleen twee basisscholen gebruik van kunnen maken, maar die 's avonds ook open is voor andere sportactiviteiten van de Schilderswijkers. De sporthal is opgenomen in het bouwblok, zodat er maar één dode wand ontstaat. Aan de sporthal grenst het sociaal-culturele centrum. Eén zaal daarvan zal tevens dienst doen als aula van de aangrenzende 10-klassige openbare basisschool. Het schoolplein ligt boven op de parkeergarage die plaats biedt aan 120 auto's. Eén van de redenen om het overdekte parkeren niet onder de woningen te situeren is het verschil in optimale travee-maten van woningbouw en parkeergarages. Het sociaal-culturele centrum vormt een schakel tussen de beide basisscholen. Een kinderopvangcentrum voor de kleintjes tot zes jaar ligt onder de woningen aan het Oranjeplein en is verbonden met de basisschool. De Koningsstraat moet een voorname winkelstraat worden (een soort Champs Elysée, zegt Kuipers) met brede trottoirs en twee rijen bomen. Naast een gewone supermarkt en buurtwinkels komt hier ook een gezondheidssupermarkt. Deze biedt plaats aan het maatschappelijke werk, huisartsen, tandartsen, fysiotherapie en kraamverzorging. Het Oranjeplein zal een face-lift krijgen. Dit is immers het podium waar de Schilderswijk zich presenteert aan de stad'. Het nostalgische verlangen naar een muziektent is uitgegroeid tot de vraag om een 'speelhuis'. Het verbrede deel van de Hoefkade zal plaats bieden aan een zondagsmarkt. Voor de aankleding van beide projecten zijn kunstenaars ingeschakeld.
Al deze activiteiten moeten er toe leiden dat er een nieuw stukje levendige stad ontstaat waar de oorspronkelijke Schilderswijkers zich weer thuis zullen voelen. Ze krijgen voorrang bij de woningtoewijzing. Of hiertoe ook de vele immigranten horen is nog de vraag. Door 'natuurlijke' financiële selectie worden deze naar andere oude wijken in de stad gedirigeerd.
Een kwestie van miljoenen
Alhoewel zowel coördinerend architect Kuipers als de dienst stadsontwikkeling mooie woorden kunnen schrijven over de filosofie van het geïntegreerde bouwen, gaat het uiteindelijk om de centen. Bouwen in hogere dichtheden is goedkoper bij een grondprijs van f 600 ,- per m2. Het IPO heeft in de voorbereidingsfase van de bouwplannen al de financiële consequenties berekend van het bouwen in hoge dichtheden. Het bouwplan Oranjeplein is daarbij vergeleken met een 'normaal' stedelijk plan d.w.z. een plan met 75 woningen per hectare.
De vergelijking wordt voorafgegaan door een beschouwing over de normering van de subsidiërende en beoordelende instanties. Het IPO bekritiseert het beoordelen op onderdelen, zodat de bouwkosten in een stadsvernieuwingsgebied b.v. altijd te hoog worden gevonden, omdat deze vergeleken worden met een soort landelijk gemiddelde. De totale stichtingskosten behoeven echter niet hoger te zijn dan in de landelijke gebieden, waarveel geïnvesteerd moet worden in wegen, riolering e.d. Het IPO schrijft in haar rapport:
'Bouwkosten worden bijvoorbeeld niet fundamenteel beoordeeld, maar getoetst aan normen die zijn ontleend aan praktijkresultaten, cijfers gebaseerd op gemiddelden die veelal niet voldoen voor projecten in stedelijke gebieden. Thans wordt door velen getracht aan te tonen welke verschillen er zijn indien een andere bebouwingswijze wordt toegepast. Reeds is aangetoond en ook erkend, dat verschillen rechtvaardig zijn. Voor een beleidsbepalende instantie blijft dit echter een onverantwoorde werkwijze. Door te werken vanuit de onderdelen, wordt de hoofdzaak niet meer objectief beoordeeld. Zoals hiervoor is gesteld, is de hoofdzaak dat, indien er sprake is van bijzondere omstandigheden, de totale stichtingskosten niet behoeven te verschillen'.
Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn er bijvoorbeeld in de stadsvernieuwing volop. Weliswaar is hiervoor de zogenaamde Interim Saldo Regeling ingesteld, maar de werking ervan is volgens het IPO niet optimaal. Deze regeling is ingesteld om kosten, die voortvloeien uit bijzondere omstandigheden, te subsidiëren.
Daarna wordt van de exploitant verwacht dat de stichtingskosten blijven binnen de gangbare normen. Voor woningen geldt dan dat de totale kostprijs gelijk moet zijn aan bijvoorbeeld de kostprijs van woningen in een tuinstad.
De uiteindelijke stichtingskosten worden, vooral bij het bouwen in hoge dichtheden in stadsvernieuwingsgebieden, vooral door de bouwkosten bepaald. Het IPO pleit ervoor dat dergelijke meerkosten, evenals verschillen in grondkosten geëlimineerd worden. Drie factoren zijn van invloed op de hogere bouwkosten in stedelijke gebieden:
- regionale invloeden: b.v. het dure bouwen in het westen
- stedelijke invloeden: b.v. aan- en afvoerproblemen
- stadsvernieuwingsinvloed: b.v het bouwen in kleine bouwstromen, stapelen van voorzieningen
Het IPO schat de extra kostenfactor in stadsvernieuwingsgebieden op 25% voor de wooningbouw en 15% voor de voorzieningen. Voor het gebied Oranjeplein zijn deze extra kosten berekend en afgezet tegen besparingen op grondaankopen, door het bouwen in zeer hoge dichtheden.
Het bouwplan Oranjeplein kent een bebouwingsfactor van 1,15. Indien dezelfde voorzieningen en hetzelfde aantal woningen niet geïntegreerd, maar wel stedelijk gebouwd zouden worden (uitgaande van een dichtheid van 75 woningen per hectare) zou men uitgekomen zijn op een bebouwingsfactor van 0,64. Dit levert een verschil in ruimtegebruik op van 39.240 m2 (zie tabellen I en II). In geld omgerekend betekent dit een besparing van 23,5 miljoen, bij een grondprijs van f600 ,- per m2.
Wat men in Den Haag nu wil is dat het Rijk deze besparing op de grondkosten bekijkt in relatie met de hogere bouwkosten, die het geïntegreerde bouwen in een stedelijk gebied met zich meebrengt. Deze meerkosten worden voor het totale bouwplan Oranjeplein geschat op nog geen 9,5 miljoen (zie tabel III). Het IPO concludeert: 'Daar deze meerkosten nog niet de helft bedragen van de extra benodigde plankosten bij de alternatieve oplossing (23,5 miljoen), mag gesteld worden dat het bouwen in hoge dichtheid in stadsvernieuwingswijken kostentechnisch de voordeligste oplossing vormt. Gaat men tevens uitvan de doelstelling zoveel mogelijk huidige bewoners na vernieuwing weer huisvesting te bieden, dan mag men stellen dat het bouwen in hoge dichtheid ook de enige reële oplossing vormt. Daartoe zal dan wel voorde bouwkosten een gelijksoortige regeling moeten gaan gelden'. Met de rekensommetjes van het IPO in de hand probeert men nu in Den Haag druk uit te oefenen op de Rijksoverheid om de nodige gelden, zo'n 100 miljoen, beschikbaar te stellen. De vijf betrokken ministeries juichen weliswaar het geïntegreerde bouwen toe, maar trekken zich aarzelend terug wanneer het geld op tafel moet komen. Om de bouwniet te stagneren heeft de gemeente Den Haag zich, bij uitzondering, garant gesteld voor de bouwkosten, een uitspatting die ze zich niet te vaak kan veroorloven. Het lijkt alsof degenen die betrokken zijn bij de plannenmakerij rond de Schilderswijk denken: nu of nooit. Er zijn weliswaar hier en daar al wat nieuwe woningen gebouwd in deze wijk, maar dat zijn volgens coördinerend architect Kuipers slechts 'incidenten'. Een bezoek aan de Schilderswijk maakt duidelijk dat deze slechts druppels vormen op een gloeiende plaat. Met de nu gereed liggende bouwplannen Oranjeplein, Falckstraat en Van Ravesteinstraat beoogt men deze gehavende wijk een nieuw centrum te geven. Het is de Schilderswijkers, die zeker al 10 jaar vechten voor hun wijk, wel gegund.
