artikel

SELECT Op weg naar de Midden-Europese stad: Leidsche Rijn Centrum

Stedenbouw

Door Harm Tilman – Eind vorig jaar is Leidsche Rijn Centrum opgeleverd. De winkelruimten zijn voor 90 procent verhuurd, alle bovengelegen appartementen zijn verkocht en het project kan beschouwd worden als een succes. Minstens zo bijzonder is het proces van totstandkoming. Architectuur speelde in dit proces een bijzondere rol.

Na de crisis die in 2008 begon en de stagnatie die daarvan het gevolg was, is Vinex locatie Leidsche Rijn in Utrecht inmiddels weer volop in ontwikkeling. Dit stadsdeel met uiteindelijk 30.000 woningen, wordt vanaf dit jaar bediend door Leidsche Rijn Centrum.

In dit centrumgebied bevinden zich winkels (30.000 m2), kantoren (10.000 m2), horeca, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen (10.000 m2) en 800 woningen. Onder het hellende maaiveld bevindt zich een parkeergarage voor 2100 auto’s en worden de winkels bevoorraad. De ontwikkeling en realisatie van Leidsche Rijn Centrum beslaan een periode van tien jaar en hadden de nodige voeten in de aarde.

Het Brusselplein in Leidsche Rijn Centrum

Europese aanbesteding

In 2007 schreef de gemeente Utrecht een Europese aanbesteding uit voor het centrum van Leidsche Rijn. Tussen november 2007 en maart 2008 was er een tenderprocedure met vijf ontwikkelcombinaties. De combinatie van Fortis Vastgoed Ontwikkeling (later overgegaan in a.s.r. vastgoed projecten) en Vesteda won deze op basis van een vrij gedetailleerd stedenbouwkundig plan ontworpen door Jo Coenen.

Volgens Richard Lokhorst, sinds 2008 projectdirecteur van Leidsche Rijn Centrum Utrecht (het samenwerkingsverband tussen a.s.r. vastgoed projecten en Vesteda), is het destijds afgesloten contract qua omvang, combinatie van functies en voorwaarden het laatste in zijn soort. Het betrof de ontwikkeling van een nieuw stadshart, in één keer te realiseren tegen een minimale grondprijs van 118 miljoen euro, en bevatte veel voorwaarden op het gebied van duurzaamheid. Bovendien kregen de inschrijvers een stedenbouwkundig plan mee, waarbij de blokken in hoofdlijnen vaststonden en de mogelijkheid bestond blokken te clusteren.

Het idee was een Midden-Europese stad te maken, met een pandsgewijze opbouw van het plan. In de maanden daarna is dit plan uitgewerkt door een combinatie van vijf architecten. Dat project is in maart 2008 ingediend, samen met het grondbod. Omdat Fortis/Vesteda als enige een geldige aanbieding had gedaan, ging de gemeente met deze partij in zee.

Het stedebouwkundige plan van Leidsche Rijn Centrum

Financiële en economische crisis

In 2008 kondigde de financiële en economische crisis zich aan en werden onder andere Fortis en ABN/AMRO genationaliseerd. Daardoor kantelde het beeld en ontstonden andere opvattingen over vastgoed en de ontwikkeling ervan.

Ingewikkeld was ook dat Corio (een van de grootste vastgoedbeleggers in retail en in 2015 opgegaan in Klépierre) vanuit zijn belang in Hoog Catharijne een positie in Leidsche Rijn Centrum had bedongen. Ook deze partij ging als gevolg van de crisis anders tegen haar portefeuille aankijken. Het winkelcentrum was in haar ogen te groot en het hellende maaiveld werd als een groot probleem ervaren. Uiteindelijk is afscheid genomen van Corio, door Lokhorst omschreven als de beëindiging van een gedwongen huwelijk.

Door al deze problemen werd de geplande start van de realisatie in 2010 dan ook niet gehaald. De noodzakelijke aanpassingen vergden veel tijd. Dat ontwikkelaar en belegger desondanks toch doorgingen, mag een wonder heten maar was het niet. Omdat op het plan een bouwplicht zat, kon de gemeente ze dwingen door te gaan met de ontwikkeling en realisatie. Het leidde tot de nodige hachelijke situaties. Zo is in 2014 begonnen met de realisatie van de parkeergarage, terwijl de deal met Jumbo nog niet rond was.

Uiteindelijk kregen ontwikkelaar en belegger de wind in de rug. De eerste woningen werden verkocht voor 2700 Euro per m2 gbo, inmiddels ligt de prijs op 4000 Euro per m2 gbo. “We begonnen met de nodige twijfels in een nog ongewisse markt,” aldus Lokhorst, “maar uiteindelijk is er veel belangstelling voor Leidsche Rijn en zijn de woningen voor oplevering allemaal verkocht.”

Begrenzing van plangebied Leidsche Rijn Centrum

Aanpassingen in het plan

In de periode 2008-2014 zijn een groot aantal aanpassingen in het plan gedaan. De belangrijkste daarvan is dat het winkelprogramma na het nodige overleg is teruggebracht van 45 tot 30 duizend vierkante meter en dat 15.000 m2 detailhandel op de lange baan is geschoven.

Ook het stedenbouwkundige plan zelf ging op de schop. Omdat V&D als beoogde trekker afviel en de blokken aan de zuidkant en de oostkant voorlopig niet gebouwd zouden worden, is de hoofdrichting van het winkelgebied aangepast. Het centrum is in omvang gekrompen en een kwartslag gedraaid. Aan het Brusselplein is nu als nieuwe trekker de JUMBO Foodmarkt gevestigd.

Tot slot is de ontwikkelaar gaan werken aan de rationalisatie van het plan. Zo werd het aantal trappenhuizen verminderd en daarmee het aantal woningen per overgebleven trappenhuis opgevoerd. Aanvankelijk waren er in Leidsche Rijn Centrum trappenhuizen met acht woningen per stijgpunt. De entrees tot de woningen ingepast tussen de winkels zijn gehandhaafd, om de levendigheid van het centrumgebied te waarborgen.

Leidsche Rijn Centrum ligt strategisch tussen stad en Vinexwijk

Jo Coenen als hoeder van het plan

Opmerkelijk is dat deze aanpassingen niet hebben geleid tot een verlies aan kwaliteit. Dat is ook gelukt, omdat we die kwaliteiten simpel hadden beloofd, aldus Lokhorst. In de uitgifte-overeenkomst met de gemeente zijn garanties opgenomen. Over de vermindering van de trappenhuizen, maar ook over de demarcaties tussen de architecten is veel overleg gevoerd met de gemeente.

Lokhorst rept van een voortdurende situatie van onderhandeling, waarin ontwikkelaar en belegger tot rationalisaties probeerden te komen, maar waarin de weerstand van architecten en gemeente een gezond evenwicht opleverde. Op essentiële plankwaliteiten is daardoor niet ingeleverd. Lokhorst ziet Coenen dan ook als de hoeder van het plan.

Het plan is aanbesteed en uitgevoerd met vijf bouwcombinaties, bestaande uit middelgrote aannemers. Om deze reden is het plan opgedeeld in kleinere behapbare percelen. Toen deze aanbesteding op onderdelen slecht uitviel, is van de zijde van de ontwikkelaar gepoogd om te gaan bezuinigen zonder overleg met de architecten. Deze bezuinigingen zijn onder druk van de gemeente, Jo Coenen en de betrokken architecten echter voor het grootste gedeelte weer teruggedraaid.

Lokhorst vindt dit een logische ontwikkeling en illustreert dit met de puien in het plan. Doordat alle architecten in de gelegenheid waren hun eigen puien uit te werken, is een grote rijkdom in het plan gecreëerd. Zouden standaard puien zijn doorgevoerd, dan was het een standaard winkelcentrum geworden. Dan lees je de gebouwen niet meer, maar zie je alleen een bezuinigingsmaatregel terug.

Leidsche Rijn Centrum Foto Brandbeeld Fotografie

Uitwerking op basis van structuurontwerp

Om het proces te stroomlijnen, heeft de ontwikkelaar eind 2008 aan architectenbureau Kokon uit Rotterdam de opdracht verleend een structuurontwerp te maken. Onder het winkelcentrum bevindt zich een ondergronds parkeergarage (ook ontworpen door Kokon) en een ondergrondse expeditiestraat. Deze garage is bepalend voor de stramienmaat van 8.10 meter voor de woningen. Naast de stramienen, regelt dit structuurontwerp de constructieprincipes, de woninggroottes en de portiekontsluitingen. In het structuurontwerp is verder vastgelegd waar het ene gebouw begint en het andere ophoudt.

Ondergrondse expeditiestraat van Leidsche Rijn Centrum

Op basis van dit plan is ieder planonderdeel verder uitgewerkt. De architecten hebben een volledig VO en DO gemaakt. Het Facilitair Bureau (HFB, toen nog onderdeel van Kokon) heeft alles in BIM gezet en het bestek gemaakt. Vanaf dat stadium hadden de architecten een toezichthoudende, directievoerende rol voor de esthetische kwaliteit.

Het leek de ontwikkelaar niet effectief om het overleg over de ontwerpen per blok, dus met vijf architecten tegelijk te voeren. Uiteindelijk is besloten om steeds met iedere architect afzonderlijk te overleggen over hun gebouwen in de diverse bouwblokken.

Het overleg tussen architecten in Leidsche Rijn Centrum met Jo Coenen als centrale spil

Eenmaal in de zes weken zijn al deze door de verschillende architecten ontworpen gebouwen met de architecten en supervisor Jo Coenen in hun onderlinge samenhang besproken en beoordeeld. Nadat alle maquettes op een grondplaat bij elkaar waren gezet, werd in onderling overleg bepaald welke panden voorrang hadden en wie de zijgevels mochten ontwerpen. Zo zijn de plannen verder gedetailleerd en verfijnd, tot op het niveau van het materiaalgebruik.

Hoogwaardig nieuw stadscentrum

De ‘winst’ van de hiervoor geschetste werkwijze acht Lokhorst een kwalitatief hoogwaardig nieuw stadscentrum dat er in zijn ogen over honderd jaar nog steeds zal staan. “Als het ware hebben we de kwaliteit van de oude binnensteden weten te vertalen in een compleet nieuw en in één keer gebouwd stadshart.” Het opmerkelijke is dat je dit laatste bij een bezoek aan Leidsche Rijn Centrum amper zal opvallen, anders dan bij veel planmatig gerealiseerde winkelcentra wel vaak het geval is. Lokhorst verwacht dat in Leidsche Rijn Centrum na 15 jaar geen rigoureuze renovaties nodig zijn. Het plan bezit dusdanige kwaliteiten dat wijzigingen in gebruik gemakkelijk kunnen worden opgevangen.

Leidsche Rijn Centrum, gezien vanuit het noordwesten

Leidsche Rijn Centrum, Utrecht

Opdrachtgever Leidsche Rijn Centrumplan B.V. Utrecht (een samenwerkingsverband tussen a.s.r. vastgoed projecten en Vesteda); Stedenbouwkundig Ontwerp Jo Coenen Architects Urbanists; Projectarchitecten awg, dok, Cruz y Ortiz, Geurst & Schulze, Kollhoff, DeZwarteHond en rphs+; Adviseur constructie Zonneveld Ingenieurs, Rotterdam; Adviseur installaties Huygen, Utrecht; Adviseur akoestiek DGMR, Arnhem; Aannemers Trebbe/Dura, V.d. Ven, Sprangers, Hurks/Slokker, Smitsbouwbedrijf/De Nijs; Structuurontwerp Kokon, Rotterdam; BIM uitwerking HFB, Rotterdam; Landschapsarchitect Lodewijk Baljon landschapsarchitecten; Bruto vloeroppervlakte 250.000 m2; Bruto inhoud 800.000 m3; Programma Jumbo Foodmarkt 5.600 m2 retail 22.400 m2 kantoren 10.000 m2, horeca 4.000 m2 dienstverlening 3.000 m2, maatschappelijke voorzieningen 3.000 m2, 322 koopappartementen en 440 huurappartementen, parkeergarage (1.370 publieke- en 700 private plaatsen, plus fietsenstalling) en ondergrondse expeditiestraat; Voorlopig ontwerp juni 2011; Definitief ontwerp februari 2014; Aanvang bouw mei 2014; Oplevering mei 2018; Bouwsom inclusief installaties € 250.000.000 excl. btw; Bouwsom exclusief installaties € 200.000.000 excl. btw

Lees meer over het project

Reageer op dit artikel