nieuws

WenR – Bouwopgave in steden complex door versnipperd grondeigendom

Geen categorie

Het bouwen van woningen in de stad en de stedelijke transformatie die daarmee gepaard gaat, is een complexe opgave. Het realiseren van de transformatieopgave ligt voor een groot deel in handen van gemeenten en ontwikkelaars. Die lopen daarbij tegen twee belangrijke obstakels aan: het sterk versnipperde grondeigendom en de hoge grondprijzen. Deze leiden tot aanzien­lijke ver­traging van, of hoge kosten voor, het planningsproces. Het is van groot belang dat gemeenten in hun plannen meer rekening houden met deze vertragende factoren.

Dit is de belangrijkste bevinding van de studie ‘Stedelijke transformatie en grondeigendom’ die het Ruimtelijk Planbureau (RPB) op 4 april heeft uitgebracht. Het kabinet streeft ernaar binnenstedelijke gebieden beter te benutten voor woningbouw en zo de noodzaak tot (grootschalige) uitbreidingslocaties te verminderen. Het streven is 25-40 procent van de 80.000 tot 100.000 geplande woningen per jaar binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren.  Met deze studie verschaft het RPB inzicht in de wijze waarop de voortgang en het eindresultaat van stedelijke transformatie voor woningbouw wordt beïnvloed door grondeigendom, en de wijze waarop hiermee wordt omgegaan. 

Bij de transformatie van stedelijke locaties is het vaak moeilijk om een positief exploitatiesaldo te realiseren. Dat komt door de relatief hoge grondprijzen en de langdurige verwervingstrajecten, die soms jaren in beslag nemen. Daarnaast ligt de waarde van de grond in de oude situatie vaak dicht bij de waarde van de grond en gebouwen in de nieuwe situatie, waardoor er nauwelijks winst op de grond kan worden gemaakt. Dit in tegenstelling tot de uitbreidingslocaties buiten de stad, waar de waardesprong van de oude naar de nieuwe bestemming wél aanzienlijk is. Om het exploitatiesaldo alsnog positief te krijgen, wordt het stedebouwkundig ontwerp gedurende het transformatieproces vaak aangepast. Door in hogere dichtheden te bouwen wordt geprobeerd de opbrengsten te verbeteren. Door de woningen en de woonomgeving te versoberen wordt aan de kostenkant bespaard. Hierdoor wijkt het eindresultaat van de gerealiseerde woningbouw kwalitatief vaak aanzienlijk af van het oorspronkelijke plan.

De overheid zou kritisch moeten kijken naar integrale gebiedsontwikkeling: het mengen van functies en het bezien van locaties in een groter perspectief. Deze integrale gebiedsontwikkeling kan een belangrijke meerwaarde opleveren voor een deel van de stad. Tegelijkertijd leidt ze tot grote risico’s doordat deelgebieden direct organisatorisch en financieel worden gekoppeld. Zo kunnen problemen met grondverwerving in een deelgebied de hele gebiedsontwikkeling vertragen en de financiële haalbaarheid in gevaar brengen. 

www.rpb.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels