blog

Blog – Stedelijke transformatie: een zaak van economie, architectuur en techniek

Business

In Amsterdam is de vraag naar woningen groot maar de stad heeft onvoldoende bouwlocaties. Om dit aan te pakken dreigt men terug te vallen op het bouwen van meer woningen buiten de stad. Pitches die afgelopen week tijdens de Provada op het Transformatieplein werden gehouden, laten echter zien dat de vernieuwing in de woningbouw evengoed en heel goed uit transformatie kan komen.

Blog – Stedelijke transformatie: een zaak van economie, architectuur en techniek

Volgens Rijksbouwmeester Floris Alkemade staat in Nederland op dit moment 8,5 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Dat is 17 procent van de totale voorraad. Te verwachten valt dat de hoeveelheid benodigde kantoren de komende jaren nog verder zal afnemen, zeker als het flexwerken zal doorzetten.

Rijksbouwmeester Floris Alkemade Opinie Harm Tilman Stedelijke Transformatie

De noodzaak om leegstand te transformeren is de laatste jaren door de markt onderkend en als opgave opgepakt. In de jaren 2013 en 2014 is jaarlijks 700.000 m2 aan leegstaande kantoren getransformeerd. Op een totale leegstand van 8,5 miljoen m2 is dat ruim 8 procent. Dat is best indrukwekkend te noemen.

Leegstand en transformatie

In Amsterdam kende in 2015 de leegstand een daling van 15 procent. Dat is ver boven het landelijk gemiddelde. Het betekent dat hier in een jaar tijd 200.000 m2 kantoorruimte een nieuwe bestemming heeft gekregen. Het aantal leegstaande m2 daalde van 1,3 miljoen naar 1,1 miljoen.

Voor een deel kan deze daling worden toegeschreven aan de aantrekkende economie, maar de transformatie van kantoren naar andere functies speelde een nog grotere rol. Zo veranderden kantoren in woningen, hotels en andere bestemmingen.

Nu de economie weer aantrekt en de vraag naar woonruimte stijgt, is de neiging groot om de stad uit te trekken en in aangrenzende randgemeenten meer woningen te gaan bouwen. De huidige praktijk suggereert echter dat er volop kansen in de transformatie zijn.

IBM Dynatos - Opinie Harm Tilman Stedelijke Transformatie
IBM Dynatos

Woningbouw uit transformatie

IBM Dynatos is een te transformeren pand op de zogenoemde IBM Campus in Amsterdam West. Het pand is ontworpen door William McDonough, een architect die grote bekendheid geniet door zijn samen met Michael Braungart ontwikkelende Cradle to Cradle theorie. In de ontwerpfase van dit object is al rekening gehouden met functieveranderingen.

Op het Transformatieplein van de Provada presenteerden het Delftse bureau CHNL (voortgekomen uit Molenaar Van Winden) en het Amsterdamse bureau Heyligers ontwerpstudies naar het hergebruik van dit gebouw en de omgeving ervan. Beide bureaus achten het in hoge mate plausibel dit gebouw te transformeren tot een woongebouw met commerciële functies, in combinatie met het gebruik van de binnentuin.

De pitches van Heyligers en CHNL laten overtuigend zien dat vernieuwing in de woningbouw uit transformatie kan komen. Voorwaarde is dan wel dat daar de vierkante meter prijs lager ligt dan in nieuwbouw.

Gebouw en omgeving

Ook uit de pitches die de Rotterdamse bureaus Hartzema en KCAP presenteerden voor het kantoorgebouw Leeuwenburg in Amsterdam Oost, werd duidelijk dat transformatie niet alleen op gebouwniveau bekeken kan worden. Beide bureaus presenteerden het als een stedebouwkundige opgave, in combinatie met veranderende omstandigheden als vergrijzing, een andere zorgvraag en een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens.

Transformatie Leeuwenburg - Opinie Harm Tilman Stedelijke Transformatie
Kantoorgebouw Leeuwenburg in Amsterdam Oost

KCAP is een stedebouwkundig bureau met een internationale staat van dienst en dat was goed te merken aan haar pitch voor Leeuwenburg. Volgens Irma van Oort van Kcap kun je deze locatie niet los zien van een nieuwe visie die Amsterdam op de stad dient te ontwikkelen. De stad zegt niet meer te beschikken over de benodigde bouwgronden, maar kent nog lang niet de aantallen en dichtheden die vergelijkbare wereldsteden wel kenmerken. Dat gegeven zou je moeten verwerken in een stappenplan naar de stad van de toekomst.

Transformatie en economie

Paul Diederen, de kersverse transformatiehoogleraar van de TU Eindhoven, opende het Transformatieplein. Diederen heeft met zijn bureau diederendirrix een lange staat van dienst in de transformatie. Volgens hem geeft een gebouwtransformatie een enorme impuls aan het gebied eromheen.

Paul Diederen Opinie Harm Tilman Stedelijke Transformatie
Links Harm Tilman, rechts Paul Diederen

Behalve kennis van architectuur en techniek, is voor transformatie ook kennis van economie nodig. Deze heeft een sturende invloed op het proces. Een architect dient zich te verdiepen in de waarde van een gebouw, de investeringsinstelling en de levensduur, om zo inzicht te verwerven in de slagingskans van een project.

Volwaardig alternatief

Ik vind het een verheugende zaak dat transformatie ten opzichte van nieuwbouw een steeds groter alternatief vormt. Bouwers en ontwerpers worden zich daar in toenemende mate van bewust.

Nu de meer lastige projecten aan de beurt komen, wordt terecht een extra beroep gedaan op de ontwerpkracht van architecten. Juist de transformatieprojecten die zich nu aandienen, vragen immers om ingrijpen met meer durf en radicaliteit dan tot nu is getoond.

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels