blog

Blog – Wetsvoorstel Kwaliteitsborgen voor het Bouwen naar de Tweede Kamer

Business

Veel architecten schrijven bestekken, geven opdracht aan externe bestekschrijvers of adviseren opdrachtgevers over wat er in bestekken moet worden opgenomen. Veel bestekschrijvers gebruiken het bestek om met verantwoordelijkheden te schuiven. Verplichtingen die op grond van de UAV 2012 bij de opdrachtgever liggen, worden door middel van het bestek bij de aannemer gelegd. In een reeks blogs kijk ik wat daarin mogelijk en verstandig is. Deze keer gaat het over de bevoegdheid om geschillen te beoordelen.

Blog – Wetsvoorstel Kwaliteitsborgen voor het Bouwen naar de Tweede Kamer

In juli 2014 heb ik een blog geschreven over nieuwe wetgeving die er aan dreigde te komen over de aanpassing van wetgeving over aanneming van werk. Op 18 april 2016 heeft de minister het wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd. Deze zal naar verwachting in 2018 in werking treden.

Bescherming bouwconsument

Het wetsvoorstel ziet voor een groot deel op de wijziging van bouwtoezicht, en voor een klein deel op de “bescherming van de bouwconsument”. Vanwege mijn expertise gaat dit blog slechts over de wijziging van het Burgerlijk Wetboek: de bescherming van de bouwconsument.
Het wetsvoorstel kent drie wijzigingen op de huidige wettelijke regeling:

Verborgen gebrekenregeling

In de huidige wettelijke regeling: de aannemer is na aansprakelijkheid niet meer aansprakelijk, behoudens in het geval van een verborgen gebrek waarvan de opdrachtgever moet aantonen dat deze voor rekening van de aannemer komt.

Verplichtingen en afwijkingen

In het wetsvoorstel: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken ontdekt na oplevering, behoudens als hij kan aantonen dat het gebrek niet het gevolg is van een aan hem toe te rekenen tekortkoming. Deze bepaling is voor overeenkomsten met consumenten van dwingendrechtelijke aard (partijen mogen er niet van af wijken). Professionele opdrachtgevers zoals de overheid, woningcorporaties en ontwikkelaars, maar ook bedrijven die een bedrijfshal laten plaatsen, kunnen wel van de wet afwijken, maar dan alleen in een overeenkomst. Dat staat er expliciet bij, dus een verwijzing naar algemene voorwaarden waar een andere bewijslast voor aansprakelijkheid staat, zal niet slagen.

Garantie- en waarborgregeling

In het wetsvoorstel komt een nieuwe regeling die geldt alleen voor overeenkomsten met particuliere opdrachtgevers (consumenten). De aannemer moet bij het aangaan van de overenkomst de consument informeren of, en zo ja over de wijze waarop, hij is verzekerd in het geval van een eigen faillissement. Veel aannemers zijn aangesloten bij Woningborg, SWK of Bouwgarant en dit wetsartikel ziet op een dergelijke regeling.

Opschorting 5%

De huidige wettelijke regeling en het wetsvoorstel gelden alleen voor de particulier (consument) als opdrachtgever: de opdrachtgever kan zonder opgaaf van redenen de laatste 5% van de aanneemsom onbetaald laten op voorwaarde dat dat bedrag op voorhand in depot bij de notaris wordt gestort.
In de huidige wettelijke regeling: als drie maanden na oplevering zijn verstreken kan de aannemer de laatste 5% bij de notaris opeisen. De notaris betaalt dat bedrag uit, tenzij de opdrachtgever uitdrukkelijk een beroep doet op zijn opschortingsrecht. De opdrachtgever moet dus actief er achteraan om te voorkomen dat de laatste 5% van de aanneemsom naar de aannemer gaat.

Opschortingsrecht

In het wetsvoorstel: de aannemer moet binnen één à twee maanden na oplevering de opdrachtgever benaderen met de vraag of deze gebruik wil maken van het opschortingsrecht. Kopie van de brief gaat naar de notaris. De opdrachtgever mag zich op dat moment alleen beroepen op het opschortingsrecht als er wat aan de hand is; als er een gebrek is geconstateerd.

Conclusie

Het wetsvoorstel gaat een stuk minder van dan het voorstal dat twee jaar geleden is aangeboden voor marktconsultatie. Niettemin zal het wetsvoorstel zodra het in werking is getreden de positie van de opdrachtgever, en dan vooral de consument als opdrachtgever, te verbeteren. Het is aan de adviseur van de opdrachtgever, zoals de architect, om de opdrachtgever daarvan op de hoogte te brengen.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels