blog

Blijven er kansen liggen?

Business

Veel gemeentes besluiten bouwprojecten stop te zetten. Bovendien zijn veel ontwikkelaars niet in staat alle geplande bouwprojecten in de komende jaren door te laten gaan. Vaak willen ontwikkelaars en beleggers blijven geloven dat zij over een paar maanden weer door kunnen gaan met het realiseren van deze projecten, ongeacht of deze een totaal andere economische een maatschappelijke situatie zijn bedacht. Laten zij kansen liggen?

Blijven er kansen liggen?

Partijen met grondposities zoals projectontwikkelaars, woningcorporaties en beleggers, zullen de plannen die tot nu toe zijn gemaakt voorlopig willen aanhouden en gaan uit van een onbekend vertraagd begin – de strategie is dus: wachten. Op een totale herziening van een groot aantal van deze plannen kan voorlopig niet worden gerekend. Leegstaande gebieden slaan gaten in het stedelijk weefsel met hekken er om heen en veroorzaken problemen met ongewenste bijkomende verloedering als gevolg.

Voorlopige ontwikkeling

Er ontstaan in binnen-  en buitenland steeds meer initiatieven om leegstaande gebieden te voorzien van voorlopige ontwikkelingen. Noem het tijdelijke stedebouw, tussentijdse invulling of temporaire voorzieningen. Ik noem het liever ‘voorlopige ontwikkeling’, want je weet voordat je gaat beginnen nog niet of het initiatief wel een tijdelijke of wellicht toch een definitieve ontwikkeling teweeg zal brengen.
Het gaat in ieder geval om ingebruikname van leegstaande gebieden voor een periode van in eerste lijn vijf tot tien jaar (de regelgeving ziet vijf jaar als tijdelijk). Een uit het oogpunt van exploitatie moeilijke maar niet onmogelijke periode. Het gaat hierbij vooral om een strategisch slimme programmering.

Op gebouwniveau is voorlopig gebruik al vaak succesvol toegepast, op gebiedsniveau nog zelden. Het Ebbingekwartier in Groningen (www.ebbingekwartier.nl) en het Free Architecture Surf Terrain in Scheveningen (www.fastscheveningen.com) zijn jonge voorbeelden van voorlopige ontwikkelingen in Nederland.

Nieuw gebiedsimago

Initiatieven zoals deze kunnen innovatie, creativiteit, economieën en sociale cohesie bevorderen en daarmee aan een nieuw imago van een gebied bouwen. Deze waarden hebben een positieve invloed op de ontwikkeling van gebieden en hun omgeving en kunnen achteruitgang en verloedering voorkomen.

Bovendien kan voorlopig gebruik financiële opbrengsten genereren terwijl een braakliggend terrein geld kost. Het gaat om tijdelijke bottom-up-ontwikkelingen met een lage investering. Deze investering kan worden terugverdiend door huurinkomsten en door de groeiende meerwaarde van het gebied. Maar dan moeten eigenaar en gemeente wel mee willen werken.
“Ontwikkelingen baseren op de traditionele waardevermeerdering van vastgoed is old school” zei Annius Hoornstra van Haagwonen in mei 2009. “Waardestijging zal in de toekomst worden bewerkstelligd door activiteiten”.

Niet alleen creatieve industrie

Veelal wordt bij tijdelijke invulling uitsluitend aan de creatieve industrie gedacht. Maar ook voor kleine commerciële ondernemers liggen er kansen. Het stimuleren van initiatieven, lokale economieën en werkgelegenheid kan een positief effect op de ontwikkeling van de omgeving hebben. Wellicht worden er zelfs gebruikers voor het eindbeeld gekweekt. Hetzelfde geldt voor de mogelijkheden op het gebied van tijdelijke woningbouw.

De kansen die een voorlopige ontwikkeling biedt, kunnen te zijner tijd wel of niet worden geïntegreerd in de uitvoering van de definitieve ontwikkeling. Wij kunnen de gebieden die wachten op ontwikkeling met voorlopige functies en gebouwen voorbereiden op de uiteindelijke bestemming om deze (later) juist nog succesvoller te laten worden of op experimentele wijze tot nieuwe conclusies voor de ontwikkeling komen.

Mobiele gebouwen

Veel van de meerwaarden verdwijnen echter weer bij een start van een meer definitieve ontwikkeling. Het kind wordt met het badwater weggegooid wanneer de voorlopige invulling met zijn gebruikers moeten plaats maken voor een bouwput, die tussen tijdelijk en definitief in ligt. Voorlopige ontwikkelingen moeten daarom een ‘definitieve’ ontwikkeling planologisch maar ook ruimtelijk niet in de weg staan. Er moet naar een inrichting van het terrein worden gezocht, waarin de tijdelijke invulling en een definitieve ontwikkeling tenminste in delen gelijktijdig kunnen bestaan. En dat die elkaar kunnen overlappen door een slimme logistische strategie en eventueel mobiele gebouwen.

Situaties in plaats van gebouwen

Deze spontane en innovatieve ontwikkelingen hebben initiatiefnemers nodig die de kansen zien, die de plek en zijn omgeving analyseren en de mogelijkheden in kaart brengen. Die de wensen van bewoners en ondernemers bij elkaar brengen, deze in een totaalplan samen brengen en integraal denken en werken. Architecten (met het juiste profiel) zijn de aangewezen personen om te ontwerpen met talrijke complexe factoren, met inachtneming van maatschappelijke en financiële aspecten. Er zijn voldoende architecten die niet alleen gebouwen maar ook situaties kunnen ontwerpen.

Bottleneck

Ambtenaren zijn helaas (nog) niet gewend om in termen van tijdelijkheid te denken als het om gebouwde voorzieningen gaat. Het hanteren van werkwijzen gebruikelijk bij permanente ontwikkelingen doet veel initiatieven de strop om.
Omdat een initiatief tot tijdelijk/voorlopig gebruik in de interesse ligt van de gemeente, de eigenaar en de ontwikkelaar van de locatie maar ook in de interesse van beleggers, eigenaren, ondernemers en woningcorporaties van de omliggende panden lijkt het logisch om hen te vragen voor financiering. De onvermijdbare bottleneck is hier dat elke partij naar de ander wijst als het gaat om risico’s en kosten.

Moed tonen

Maar het grootste probleem voor het realiseren van voorlopige ontwikkelingen is dat ontwikkelaars en beleggers niet willen ‘bekennen’ dat ontwikkelingen stagneren. Zij willen in de boeken niet moeten afwaarderen; een wereld op papier wordt aangehouden. Immers visualiseren voorlopige ontwikkelingen onmiskenbaar dat er ergens uitstel of afstel is ontstaan. En er zijn helaas niet veel bestuurders die de moed durven te tonen om de uitspraak te doen die sommige gemeenten door het verklaren van de bouwstop wel hebben gedaan. Zij hebben zodoende kansen voor voorlopige stedebouw gecreëerd.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels