De slag om KPMG en de rest

Het nieuwe hoofdkantoor KPMG vanuit de lucht

‘De slag om Nederland’ is nu al bijna 4 dagen trending in mijn Twitter-timeline. De redactie van dit nieuwe televisieprogramma heeft heel wat losgemaakt met de onthullingen over de verhuizing van KPMG. Maar is dit nieuws? Een unieke gebeurtenis? Nee, helaas niet. Er zijn voorbeelden te over. En de architect? Speelt die hierin ook een rol?

Een groot deel van mijn Twitter-followings stemde afgelopen maandagavond om 20:20 af op Nederland 2. @pabedaux reageerde geschokt op de openbaringen die werden gedaan tijdens het VPRO-programma: “Heftig verhaal, ik zie NL ineens als een grote parkeerplaats vol afgedankte tweedehands gebouwen”. @ricozweers was gelatener: “De financiële constructie die op tv is bij #deslagomnederland is niet zo heel erg ongebruikelijk in vastgoedland #kpmg #enderest”

KPMG en de rest

Beide tweets zeggen genoeg. Deze manier van ontwikkelen is aan de orde van de dag, al is niet iedereen hiervan op de hoogte. KPMG is dan ook niet de enige die voor een premie is gezwicht. Momenteel heeft Deloitte bijvoorbeeld plannen om binnenkort naar een ‘nieuw innovatief BREEAM-Excellent kantoor’ (40.000 m2) te verhuizen aan de Zuidas. Het bedrijf laat onder andere de Crystal Tower, ‘een kantoorgebouw van internationale allure’ uit 2002, leeg achter.

  Ontwerp nieuwbouw voor Deloitte en AKD door PLP Architecture

CapGemini heeft ook verhuisplannen, maar dan binnen Utrecht: van Papendorp (42.000 m2) naar een veel duurzamer gebouw in Leidsche Rijn (21.000m2). Volgens het bedrijf is de verhuizing noodzakelijk, omdat ze graag het Nieuwe Werken willen invoeren. En dat kan niet in het huidige gebouw.

Hetzelfde argument gebruikt Robeco voor de verhuizing binnen Rotterdam van de Coolsingel (19.000m2) naar het stationsgebied (16.000m2). Maar niet alleen het bedrijfsleven verhuist, ook de overheid doet hieraan mee. Zo vertrekken de Rotterdamse Gemeentelijke Diensten naar De Rotterdam, momenteel in aanbouw, en laten ze de Europoint Towers leeg achter.

 De Europoint Towers aan het Marconiplein in Rotterdam

Niet alleen huurders verdienen aan nieuwbouw

Dergelijke verhuizingen zijn echter niet alleen de huurders aan te rekenen, want zij zijn niet de enigen die eraan verdienen. De gemeente verdient aan de verkoop van de grond, de makelaar aan de transactie, de ontwikkelaar aan de ontwikkeling, de aannemer(s) aan de bouw en de architect samen met vele andere adviseurs aan het ontwerp.

Maar wie draagt dan het verlies? Dat zijn allereerst de beleggers van de achtergebleven, leegstaande kantoren. En vaak zijn dit pensioenfondsen, wat inhoudt dat de hardwerkende burger er uiteindelijk voor opdraait. Daarnaast raakt ons land als het ware vervuild met verloederende, leegstaande gebouwen. In tegenstelling tot bij verlaten auto’s kun je hiervoor helaas geen sloopbedrijf bellen.

Rol van de architect

Dit kan niet zo doorgaan zou je denken. Maar wat is de oplossing? Een lastige vraag, waarop ik geen antwoord heb. @loena vroeg via Twitter of de architect hierin ook een rol kan vervullen. Wat betreft (het voorkomen van) de totstandkoming van dergelijke financiële constructies denk ik deze rol nihil is. Pas later in het proces, wanneer er een concrete ontwerpopgave ligt, wordt door de ontwikkelaar vaak een architect betrokken. Daarnaast ligt volgens mij de kracht van een architect ook ergens anders dan bij het maken van financiële modellen.

Wat betreft de problematiek rondom het verhuizen naar een ander gebouw om duurzaamheidsredenen of om Nieuwe Werken toe te passen, ligt er volgens mij wél een opgave voor architecten. Zij hebben het vermogen om de potentie van het bestaande gebouw uiteen te zetten, zodat inzichtelijk wordt wat een renovatie voor een bestaand gebouw - en dus de huurder - kan betekenen: bijvoorbeeld een duurzamer, comfortabeler en eigentijdser kantoor.

Ook kunnen ze bewijzen dat renoveren niet per se duurder en langzamer is dan nieuw bouwen, een van de belangrijkste argumenten tegen. Tenslotte zijn ze volgens mij in staat het bouwproces zo in te richten dat de werknemers zo min mogelijk hinder ondervinden van de renovatie.

Gerenoveerd gebouw als nieuw

Interessant in dit kader is het hoofdkantoor van ASR in Utrecht (84.000 m2). In verband met een voorgenomen verhuizing zocht het bedrijf lang naar een nieuwe gebruiker voor het huidige kantoor, maar die werd niet gevonden. ASR besloot toen tot renovatie, aangezien het bedrijf niet huurder maar eigenaar is van het gebouw - een groot verschil met de positie van KPMG. Verhuizen zonder nieuwe gebruiker zou te kostbaar zijn.

Het ontwerp van Meyer en Van Schooten Architecten is unaniem uitgekozen. Eind 2015 zal het gerenoveerde gebouw zijn verduurzaamd, voorzien van meer daglichttoetreding en geschikt zijn voor het Nieuwe Werken. Alsof het nieuwbouw is.

  Ontwerp van de renovatie van het ASR-kantoor door Meyer en Van Schooten Architecten

Ook zonder gebruiker upgraden

Architecten kunnen tevens een belangrijke rol vervullen voor een belegger met een gebouw zonder gebruikers. Zo kwam de Oval Tower in Amsterdam-Zuidoost leeg te staan. In plaats van dat eigenaar Deka ging zitten wachten tot een nieuwe huurder aanklopte, zoals de meeste beleggers doen, is OPL Architecten ingeschakeld om het gebouw te upgraden.

Er is behoorlijk geïnvesteerd: het gebouw heeft het duurzaamheidslabel LEED Gold gekregen en is nu geschikt voor het Nieuwe Werken. Deka toonde op deze manier de nieuwe mogelijkheden van het gebouw aan nieuwe huurders. En het heeft gewerkt. In juli afgelopen jaar meldde zich een nieuwe huurder: de Deutsche Bank.

  Ontwerp voor de renovatie van de Oval Tower door OPL Architecten.

Verhuizen of toch renoveren?

Ik vraag me af of bovengenoemde verhuisplannen nog wel worden doorgezet, nu de verhuizing van KPMG zo prominent op de nationale televisie is doorgelicht. Goed voor je PR is het in ieder geval niet. Voor je het weet staat de redactie van ‘De slag om Nederland’ op je stoep.

Daarnaast hoop ik dat de laatste twee voorbeelden waarin architecten bestaande gebouwen aanpassen naar de hedendaagse eisen, eigenaren inspireren om bestaande kantoorgebouwen een tweede leven te geven. Of ze nu wel of geen gebruikers hebben, want voor een goed ontwerp is altijd wel interesse. (Al zal deze tactiek wellicht aan kracht verliezen als alle leegstaande gebouwen worden aangepakt…)