nieuws

Visie op omgeving cruciaal bij transformatiepitches

Architectuur

Bekijk bij een transformatie niet alleen het project zelf, maar ook de hele omgeving. Dat was een steeds terugkerend geluid op het Transformatieplein, waar architecten gisteren hun projectvoorstellen pitchten voor het Provada-publiek.

Visie op omgeving cruciaal bij transformatiepitches

Door: Maartje Henket

Het Transformatieplein is het initiatief waarmee Cobouw, de Architect en Vastgoedmarkt architecten willen koppelen aan opdrachtgevers en gebruikers aan leegstaand vastgoed. Gisteren vonden de pitches plaats op leegstaande kantoorgebouwen aan de Coolsingel, de Westersingel en Prinsenpoort in Rotterdam. Vandaag zijn de penitentiaire inrichtingen Overmaze in Maastricht en De Berg in Arnhem aan de beurt, net als het voormalige kantoor van de Vaarwegmarkeringsdienst van Rijkswaterstaat aan de boulevard in Scheveningen.

Aan het eind van de dag worden de presentaties steeds beoordeeld door een ‘expert board’ bestaande uit belanghebbenden en andere experts, zoals de eigenaar of beheerder, de gemeente, makelaars, en financieel adviseur Fakton.

Honderd meter omhoog

KCAP oogstte gisteren veel lof voor het enige voorstel voor de transformatie van het gebouw aan de Coolsingel 6 in Rotterdam. Het bureau onderzocht maar liefst tien varianten, waarvan vier door financieel adviseur Fakton werden beoordeeld als financieel interessant. Daaronder bevonden zich de kleinste en de grootste ingreep die het bureau voor zich zag, namelijk respectievelijk een upgrading van de plint en de koppeling met het naastgelegen pand Coolsingel 8, en de bouw van een honderd meter hoge toren op Hofplein 33.

  

Met name die laatste variant kon de goedkeuring wegdragen van eigenaar Valad, bij monde van Tom Coenen, die aangaf dat Coolsingel 6 eigenlijk prima is als kantoor, terwijl nummer 8 zich leent voor een transformatie naar een woongebouw. En de ontwikkeling van het complete gebied spreekt hem helemaal aan, net als de rest van het expert board. “Ik kan hier alleen maar vrolijk van worden”, zei Daan Gooren van Ooms Makelaars. “KCAP creëert een nieuw landmark voor Rotterdam, in een mooi totaalbeeld, dat ook nog gefaseerd kan worden uitgevoerd. Eerst de begane grond, de plint. Als daar de nieuwe gebruikers in zitten, ga je naar boven om het kantoor te upgraden. En dan in fase drie de hoogbouw op het Hofplein.”

Directeur Ruimtelijk Economische Ontwikkeling Carlo Schreuder van de gemeente Rotterdam gaf het plan zijn zegen – waarna nog twee kanttekening openstaan: Xander Duijnisveld van Fakton denkt dat het nog wel een uitdaging wordt om bewoners te vinden voor de lagere verdiepingen. En ook om de verantwoordelijkheid te verdelen voor de gesplitste eigendommen.

Verbinden met de buurt

Dit laatste vraagstuk kwam terug aan de hand van de presentatie van JHK en ABC Nova voor Prinsenpoort I, II III. Duijnisveld: “Ze denken over het sharen van auto’s, woonruimte en andere zaken en ik denk daar hele grote toekomst voor is, maar dat je nu nog wel voor muziek uit loopt. Het zijn best forse meters, dus hoe krijg je zoveel gelijkgestemden die in zo’n community willen gaan wonen en mee willen financieren in de begane grond?” Annemiek Bleumink van JHK ziet daar geen been in. In tegendeel: ze verwacht dat de bewoners winst gaan maken op de exploitatie van de gemeenschappelijke ruimtes in de plint, zodat elk huishouden in dertig jaar tijd 3 ton kan besparen ten opzichte van een gewone hypotheek.

  

‘Verbinden met de buurt’ was een hot item voor JHK en mei architecten. Beider plannen voor kantorencomplex Prinsenpoort behelsden een algemeen deel in de plint waar ook de buurtbewoners welkom zijn. Mei architecten wil deze verbinding zelfs al voor het transformatieproces tot stand brengen. Dit bureau kreeg de handen van het expert board op elkaar met zijn down to earth traditionele benadering en de slimme keuze voor een voorzetgevel die snel kan worden geplaatst en veel buitenruimte toevoegt.

  

Het voorstel van Flex Forward stuitte op meer twijfels, doordat het bureau koos voor een nog niet bestaand format van tijdelijke zorgunits met prefab badkamers ‘voor mensen die tijdelijk gestrand zijn’.

  

Openbaar of juist privé

De voorstellen voor de transformatie van de Westersingel werden voor een belangrijk deel bepaald door een tegenstelling van belangen: de gemeente Rotterdam wil het achtergelegen groengebied graag openbaar maken en een verbinding creëren tussen het centrum en oud-west, terwijl de huidige bewoners aan de centrumkant hun groengebied juist graag willen afscheiden, omdat ze bang zijn voor onveiligheid. De vier pitchende bureaus gingen hier elk op hun eigen wijze mee om. Heyligers creëerde helemaal geen doorgang, maar een cour naar voorbeeld van statige panden in Parijs en Milaan;

 

Studio Hartema koos voor een smalle steeg die het achtergelegen groengebied weliswaar zou ontsluiten, maar op een bescheiden, intieme en niet al te uitnodigende manier;

 

Kraaijvanger koos voor het grootste gebaar: een opening over drie verdiepingen die van het groen “het stadspark kan maken waar Rotterdam zo’n behoefte aan heeft”;

 

en Ziegler | Branderhorst wil met de huidige bewoners een wooncoop starten, een minicorporatie met de huidige buren, die het gebouw gaat ontwikkelen, om zo “het tegenstandergevoel” tegen te gaan.

  

Alle vier de pitchers zijn door de gemeente Rotterdam – die momenteel nog eigenaar is, maar het pand wil verkopen – uitgenodigd om door te praten. Net zoals alle pitchers van Prinsenpoort door directeur Rob Hoefman van beheerder H P International Real Estate werden uitgenodigd om door te praten – maar dan met name omdat zij de derde toren buiten beschouwing hadden gelaten, terwijl deze wel van belang is voor de ontwikkeling van het gebied. KCAP gaat ook praten, met Valad, maar gezien het enthousiasme van alle betrokkenen lijkt de uitkomst daar al duidelijk.

En verder? Of, zoals hoofdredacteur van de Architect en moderator van de dag Harm Tilman het aan Schreuder vroeg: “Zijn jullie nou ooit klaar met transformeren?” “Nee, nooit”, antwoordde deze. “want hoewel de lege plekken in Rotterdam wel opraken, hebben we nog altijd de naoorlogse bouw. We gaan dus door met een andere fase. Elke keer zal er weer voorraad worden toegevoegd waarover we aan creatievelingen zullen vragen: ‘kunnen jullie hier een voorstel voor doen?’”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels