nieuws

Rabobank ziet kansen voor architecten in transformatie

Architectuur

Nieuw is het niet, maar als MKB-specialisten van een van de grootste banken van Nederland het voor je op een rijtje zetten, klinkt het toch net weer even anders: Nederland biedt grote kansen op het gebied van transformaties. Architecten kunnen hiermee opdrachten vergaren – mits zij buiten traditionele patronen denken en openstaan voor verdere samenwerking met alle partners in het bouwproces.

Nederland kent van Europa de grootse kantorenleegstand (16 procent). Om dit tegen te gaan wil de Rijksoverheid de lege panden transformeren naar woningen. Een op de vijf panden zou hiervoor geschikt zijn en in totaal ruimte bieden aan 25.000 nieuwe woningen.

Architecten zijn volgens Rabobank van grote waarde in de samenwerkingen die nodig zijn om succesvol te transformeren. Zij kunnen immers innoveren met concepten die leegstaande kantoorpanden via co-creatie omzetten in duurzame woningen. Zij moeten dan wel beschikken over visie, creativiteit en leiderschap. Daarbij moeten zij partijen bij elkaar kunnen brengen, kostenefficiëntie en duurzaamheid nastreven, de wensen van de eindgebruiker weten te vertalen in hun ontwerp en daarbij rekening houden met de omgeving van de woning.

Pro-actieve houding

Zeker van belang is dat architecten een ondernemende, procesgerichte (pro-actieve) houding aannemen dus meer op vastgoedeigenaren, investeerders en gemeenten afstappen. Volgens voormalig Rijksbouwmeester Frits van Dongen, moeten architecten een andere rol gaan spelen en coalities sluiten met andere disciplines, met ontwerpers en met nieuwe financiële bronnen zoals crowdfunding’. Of zoals in Van Dongen’s visie ‘Crowdbuilding’. Hierin worden lege gebouwen gekoppeld aan groepen mensen die graag in een aangepast versie van dat gebouw willen wonen.

  

Kantoorleegstand in vierkante meters (2014). Bron: FGH Bank 

Zes vragen met Rabobank-antwoorden over de leegstand

1. Hoe kan het dat zoveel kantoorgebouwen leegstaan?

In Nederland zat de groei in de werkgelegenheid de afgelopen decennia vooral in kantoorbanen. Gemeenten zorgden er daarom voor dat hun plannen voor stedelijke herontwikkeling voorzagen in extra kantoorgebouwen. Een tijd lang draaide de bouw op volle toeren. En toen viel de vraag opeens terug. De oorzaken zijn divers, maar de economische crisis was een belangrijke. Mede daardoor zal het aantal kantoorbanen de komende jaren stabiliseren of afnemen. Daarnaast stijgt het aantal zzp’ers, waarmee ook de behoefte toeneemt naar flexibele werkplekken en huiselijk ingerichte overleg- en ontmoetingsruimtes. Aanbieders als Seats to Meet, Spaces en hotelketens als Van der Valk spelen goed in op deze flexibele behoefte om te werken, te ontmoeten en te vergaderen. Een andere oorzaak van leegstand is Het Nieuwe Werken waar organisaties de afgelopen jaren massaal toe zijn overgegaan. Deze flexibele manier van werken vereiste immers minder werkplekken en minder vierkante meters per fte.

2. Waarom is leegstand problematisch?

Voor veel organisaties is de crisis in kantoorvastgoed op het eerste gezicht gunstig. Zij kunnen nu kortere contracten afsluiten voor hun kantoorruimte, makkelijker heronderhandelen over hun huidige kantoorgebouw of op zoek gaan naar een ander (vaak nieuwer) gebouw met gunstigere voorwaarden. Denk aan een lagere huurprijs, betere bereikbaarheid of een hoger voorzieningenniveau. Toch is de groeiende leegstand op de lange termijn ook voor hen zorgwekkend, zoals het dat voor heel Nederland is. Het is niet alleen een hoofdbreken voor de eigenaren van kantoorgebouwen; de enorme leegstand blokkeert het algemene waardeherstel van vastgoed op de langere termijn en is daarmee een breed maatschappelijk en economisch vraagstuk. Helaas is de aanpak van deze kwestie nog te gefragmenteerd; marktpartijen bundelen op dit moment onvoldoende de krachten om tot goede oplossingen te komen.

3. Gebeurt er dan niets om de leegstand tegen te gaan?

Zeker wel. De Rijksoverheid stelt de meeste lege kantoorgebouwen te willen handhaven, onder meer omdat zij goed zijn voor het economisch vestigingsklimaat, de internationale concurrentiepositie van Nederland en waardecreatie op de lange termijn. Grootschalige sloop is dus niet de oplossing, herbestemming wel – al dan niet van tijdelijke aard. Herbestemming kan ook een oplossing zijn voor de groeiende groep mensen die een woning nodig heeft. Deze groep bestaat vooral uit eenpersoonshuishoudens, in het bijzonder jongeren die voor het eerst alleen gaan wonen, mensen die net uit een relatie komen, en personen wier partner overleden is. Met de invoering van de Crisis- en Herstelwet en de wijziging van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) heeft de overheid de mogelijkheden verruimd tot (tijdelijke) herbestemming van leegstaande kantoorgebouwen.

4. Wat betekent deze verruiming concreet?

Sinds eind 2014 mag een leegstaand kantoorgebouw bijvoorbeeld tien jaar lang voor andere doeleinden gebruikt worden, zoals studentenhuisvesting, creatieve industrie of flexwerkplekken. Voor gebruikswijzigingen in bestaande gebouwen waarbij wijziging van het bestemmingsplan vereist is, gaat verder een reguliere procedure van acht weken gelden in plaats van zes maanden. Ook heeft de overheid een expertteam opgericht dat gemeentes en vastgoedeigenaren ondersteunt bij de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar wooneenheden. Deze ondersteuning betreft onder andere projectorganisatie, bouwkundige wet- en regelgeving, financieringsmogelijkheden, fiscale en juridische mogelijkheden, plattegrond- en inrichtingsconcepten, en de matching van eigenaren en potentiële afnemers.

5. Hebben architecten hier nog een rol in?

Juist architecten hebben immers het creatieve vermogen om de kansen die transformatie biedt op overtuigende wijze te laten zien aan vastgoedeigenaren. Ook kunnen ze de ruimtelijke vertaling maken naar de wensen van de eindgebruiker. De betrokkenheid, bereidheid en ideeën van vastgoedeigenaren en eindgebruikers zijn kritische succesfactoren voor transformatie. Dit belangrijke feit past bij een algemene ontwikkeling in de vastgoedmarkt; van push naar pull, van aanbodgedreven naar vraaggedreven. Het gaat er om voldoende adaptief te bouwen, zodat gemakkelijk aan snel veranderende gebruikswensen tegemoet kan worden gekomen.

6 Wat maakt transformatie tot een succes?

Succes is nooit gegarandeerd, maar er is wel een aantal factoren dat vaak een rol speelt. De locatie van het gebouw bijvoorbeeld; als de ligging goed is, zullen er doorgaans meer mensen willen wonen. Zeker als de prijs van woningen, de omgeving en de eigenschappen van het kantoorgebouw ook naar wens zijn. Vanuit het perspectief van overheden is de mate van lokale leegstand een belangrijke factor. Anders gezegd: waar die leegstand hoog is, voelen gemeenten en provincies meer urgentie om transformatie te realiseren. Architecten zijn vaak zeer goed op de hoogte van lokale ontwikkelingen en kunnen daardoor goed inschatten hoe de wensen van klanten aansluiten bij de mogelijkheden die leegstaande gebouwen bieden. In het traject naar succesvolle transformatie zal de architect de rol van lokale ‘regisseur’ beter moeten gaan benutten door het verbinden van alle betrokken partijen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels