nieuws

Beyond de Broedplaats, initiatorsperspectief

Architectuur

Creatieve broedplaatsen zijn hot. Terwijl vroeger de associatie met krakersbolwerken opkwam, denk je tegenwoordig meteen aan app-ontwikkelaars, de game-industrie en diverse ontwerpers. Hoewel het eerste doel van deze broedplaatsen is om goedkope werkruimte voor de creatieve klasse te bieden, vervullen ze tegenwoordig steeds meer functies. De waarde ervan wordt steeds beter ingezien door gemeentes, vastgoedeigenaren en investeerders. Nu de crisis achter de rug lijkt, rijst de vraag hoe de toekomst van de broedplaats eruit gaat zien.

Beyond de Broedplaats, initiatorsperspectief

Door Willem Wopereis

Voor Actueel Den Haag Debat (ADHD) was deze vraag genoeg rede voor een debatavond met diverse partijen. Dat de wil en interesse er is om vooruitgang te boeken bleek wel uit de opkomst. De tentoonstellingszaal van kunst- en architectuurcentrum Stroom was goed gevuld met broedplaatsontwikkelaars, -beheerders, bankvertegenwoordigers, gemeentelijke ambtenaren en adviseurs. De broedplaats past goed binnen de nieuwe manier van werken. Professionals uit de creatieve klasse organiseren zich steeds vaker in kleine verbanden of werken als ZZP-er. Grote bedrijven worden rechts ingehaald door kleine hippe bureautjes die groeien en krimpen afhankelijk van de opdrachten. Via peer to peer netwerken benaderen creatievelingen elkaar wanneer ze elkaar nodig hebben. In een broedplaats komt een hoop creatieve kennis samen en kunnen door kruisbestuiving nieuwe projecten van de grond komen. Maar hoe komt een broedplaats zelf van de grond?

Toekomst in eigen hand

Opvallend was vooral de ondernemersgeest van de aanwezigen. De tijd van afwachten en wijzen naar de gemeente ligt achter ons. Het woord subsidie viel slechts een enkele keer. Het punt is duidelijk: tegenwoordig doet de creatieve industrie het zelf, dus ook de toekomst van de broedplaats ligt in eigen hand.

 Broedplaats de Martinifabriek

Fieke Meindertsma van Conceptors vormt hiervan het levende bewijs. Wat begon als een zoektocht naar betaalbare werkruimte voor haarzelf en een aantal bevriende ZZP-ers heeft geresulteerd in een organisatie die zich specialiseert in het transformeren van leegstaande panden tot inspirerende bedrijfsverzamelgebouwen. Omdat door de crisis het aantal beschikbare panden is gestegen kunnen ze kritisch zijn en op kwaliteit selecteren. De organisatie ‘vult niet zomaar panden’, maar gaat uit van de vraag en is actief op zoek naar geschikte ruimtes. Uitgangspunten voor de exploitatie zijn flexibele overeenkomsten en goede, betaalbare werkplekken. Hiermee wordt het gat tussen de onzekere antikraakmarkt en de reguliere huurmarkt gevuld. De ruimtes worden verhuurd vanaf €200 euro per maand.

Crisis als voordeel

De crisis is voor Conceptors een voordeel geweest. Ze stellen eigenaren van leegstaande panden voor de keuze: leegstand of een broedplaats. Het verhaal is overtuigend. Enerzijds bewijzen drie volop draaiende broedplaatsen dat het kan. De panden zien er niet uit als ongeorganiseerde bolwerken, maar als hippe bedrijfsverzamelgebouwen. Anderzijds is het een relatief veilige keuze. Een broedplaats heeft het voordeel dat er niet één hoofdhuurder is. Mocht er een huurder vertrekken, dan vallen niet gelijk alle inkomsten weg.

 Broedplaats de Stadhouder

De Triodosbank is betrokken bij de financiering van meerdere broedplaatsen. Omdat creatieve broedplaatsen niet vaak omvallen vanwege het grote aantal huurders, durven zij royale borgstellingen te verlenen. Het opstartbudget is voor veel initiatieven het grootste probleem en juist daarin schiet de bank tegemoet. Met revolving funds waarborgt de bank vier keer de eigen inbreng. Als bijvoorbeeld door crowdfunding 50.000 euro wordt opgehaald, kan de bank daar 150.000 bovenop doen.

Slim ontwikkelen

Interessant is tevens het initiatief voor de voormalige Stoomluciferfabriek in Amersfoort. Dit is een broedplaats met een businessplan. Verspreid over een fabrieksterrein met vervuilde grond staan meerdere panden die opgeknapt moeten worden. De initiatiefnemers zien broedplaats De War in de toekomst graag veranderen in een park met verschillende creatieve verzamelgebouwen. Speciale planten worden ingezet voor de bodemsanering. Voor de toekomstige ontwikkelingen hebben ze een model ontwikkeld, waarin alle benodigde investeringen zijn geraamd. Het doel van het model is een ontwikkelingsstrategie te bepalen, waarin de kosten over een lange periode worden verspreid. Het gebied kan zo stapsgewijs met kleine investeringen worden ontwikkeld volgens een model dat zich steeds aanpast aan de tijd. Als het model klaar is komt het open source beschikbaar voor iedereen.

Goed voor de buurt

Het succes van een broedplaats hangt vooral af van de gebruikers. Volgens de oprichters van Conceptors gaat het hen niet om het delen van een vakgebied, maar om een gedeelde ‘mindset’. Ze willen samen verder kunnen komen, van kunstenaars tot game-ontwerpers en architecten. Een groot voordeel is dat er ook gezamenlijke investeringen gedaan kunnen worden. Zo delen veel architectenbureaus bijvoorbeeld een maquettewerkplaats en zijn vergaderfaciliteiten en de kantine gemeenschappelijk.

Naast het succes voor de huurders kan een broedplaats ook succes voor een buurt opleveren. Ze gaan leegstand tegen en er zijn er genoeg die openbare evenementen organiseren en daarmee wat toevoegen aan de maatschappij. Vandaar dat gemeentes de ontwikkeling aanmoedigen. In deel twee zal de broedplaats vanuit het beleidsperspectief worden belicht.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels