nieuws

Transformatieplein: een nieuwe toekomst

Architectuur

Negen gebouwen stonden tijdens de PROVADA in de schijnwerpers op het Transformatieplein. Objecten die uitzien naar een nieuwe toekomst en waar vijftien verschillende architecten en ingenieursbureaus hun licht over lieten schijnen, soms met verrassende uitkomsten. Zo ontstond bij een monumentaal kantoorpand aan de Rotterdamse Mathenesserlaan toch parkeergelegenheid en kregen de Marconitorens een metropolitische uitstraling.

Transformatieplein: een nieuwe toekomst

Niet alleen kantoorgebouwen kregen een podium. Ook de Catharinakerk in Heusden, de Dongecentrale in Geertruidenberg en multifunctioneel gebouw aan de Schuttevaerweg in Rotterdam trokken de aandacht. Volgens Ton Bons van Renium/A12 Architecten is het voor de Sint Catharinakerk mogelijk om een rendement te halen van 19,2 procent, door de kerk te transformeren tot een zorglocatie met 24 appartementen. Dit plan kan op een breed draagvlak rekenen bij de gemeente, de bevolking en het bisdom. “De schil van het gebouw blijft zoveel mogelijk intact, alleen is de nok voorzien van glas. In het gebouw worden twee extra etages gerealiseerd en in de toren een beddenlift. Daarnaast investeren we in energiezuinige installaties.”

Industriële projecten

Jade Architecten/Transformatie architecten en Op ten noort Blijdenstein dachten mee over de toekomst van de Dongecentrale in Geertruidenberg. “Het complex ademt techniek”, aldus Herman Casteel van Op ten noort Blijdenstein. “Onze toekomstvisie is: van Energiecentrale naar Energie Campus. De wens bestaat jonge mensen kennis te laten maken met techniek. Hier kan dat realiteit worden.” Een rendement van 75 procent tijdens de eerste fase van vijf jaar is volgens Casteel mogelijk door bezoekers toe te laten. Eelco Dekker van Jade Architecten constateerde echter: “Het lokale draagvlak voor invulling is gering en stedelijke massa ontbreekt.” Wat bij hem de vraag opriep waarom de Dongecentrale niet weer een energiecentrale wordt?

 Huidige situatie Schuttevaerweg in Rotterdam. 

 Plan Schuttevaerweg van Fokkema Partners.

De architect die zich over de toekomst van het bedrijfsgebouw aan de Schuttevaerweg in Rotterdam boog, was Twan Steeghs van Fokkema Partners. “Het is een functioneel pand met veel ruimte: een kantoorvleugel en de fabrieksruimte, die je kunt inrichten als een overdekte camping, creatieve werkplaats of gemeentelijke wietplantage. Door een PV-dak te creëren van 11.000 m2 is het mogelijk om 400 huishoudens van stroom te voorzien.”

Studentenhuisvesting

Bij binnenstedelijke kantoortransformaties is een van de eerst genoemde opties vaak studentenhuisvesting. Niet verwonderlijk, want er is becijferd dat 38.000 extra ‘kamers’ nodig zijn in 2020. De 8 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte – en 6 miljoen vierkante meter verborgen leegstand – kunnen een deel van die behoefte invullen. Selexion bekeek de mogelijkheden om wooneenheden te creëren in het kantoorgebouw aan de Karl-Marx-Allee 220 in Aken. Alle ingrediënten voor een succesvolle transformatie – zoals de nabijheid van het centrum en het station – zijn aanwezig. “Doordat het pand is goed onderhouden, is alleen een opener gevel vereist”, aldus Rob Otto van Selexion. “Het gebouw leent zich voor 69 zelfstandige wooneenheden van 28 tot 54 m2.” Door de grootte van de eenheden richt Selexion zich op de bovenkant van de markt met een prijs van 12 tot 15 euro per m2. Dat resulteert in een jaaropbrengst van €400.000,00.

De bovenkant van de markt is ook het doel van het transformatievoorstel voor het kantoorgebouw aan de Mathenesserlaan in Rotterdam. “De locatie is interessant, maar het pand kent ook nadelen. Het is kleinschalig en een monument”, aldus Ron de Goeij van Van Aken Architecten (VAA). “Door de omgeving is het geschikt voor studenten en jonge professionals. Het pand biedt ruimte aan maximaal 30 studentenwoningen of 18 appartementen. Bovendien zijn ruimtes samen te voegen.” Het plan verraste de expert board van het Transformatieplein aangenaam, mede omdat door de plannen van VAA het parkeerprobleem werd getackled. “Door een kleine uitbouw te realiseren ontstaat onder het dek ruimte voor vijftien parkeerplaatsen.”

Concrete plannen

Concreter zijn de plannen voor het kantoor aan de Koningin Marialaan 17 in Den Haag. Architect René Marey lichtte namens opdrachtgever Adriaan van Erk de plannen voor transformatie van het pand in het Bezuidenhout toe. “Dit is een haalbare business case: een kantoorpand met ruimte voor 174 kleine wooneenheden en een commerciële plint. Het De te verwachten Bruto Aanvangs Rendement is 5,9%”, aldus Marey. “Alleen de kolommenskeletstructuur beperkt de mogelijkheden, maar het voormalige ministerie is geschikt voor kleine woonunits. Daarnaast is er een grote kelder en verschillende partijen hebben belangstelling getoond om een supermarkt te exploiteren op de begane grond.” Er is slechts één punt op de tekeningen dat om aandacht vroeg: de lange gangen. “Ook daar hebben we aan gedacht. Door balkons te realiseren ontstaat niet alleen vanaf de straat een open beeld, maar zal ook de anonimiteit deels worden verholpen.”

Icoon

‘Iconisch’ zo laten de Marconitorens in Rotterdam zich het best omschrijven. Drie architectenbureaus zagen een nieuw leven voor de drie kantoortorens voor zich. Allen namen ze de robuustheid van de gebouwen als uitgangspunt, maar ook constateerden ze de problemen aan de voet. Jan Dittmar van Dittmar Architecten: “Om de Marconitorens een woonkamer van de stad te laten worden, moet er worden ingegrepen op het maaiveld. Er moet interactie komen met de stad. Dit kan door het realiseren van een pleinfunctie. Door de top van de torens door middel van een brug te verbinden, ontstaat er meer ruimte op de gewilde bovenlagen waar luxe maisonettes kunnen worden gecreëerd.”

 
Plan Dittmar Architecten voor transformatie van de Marconitorens in Rotterdam.

Bureau RE-NL was voorstander van het bouwen van extra volume op de top. “Een bezoek aan de Marconitorens moet een metropolitische belevenis worden. Het uitbaten van restaurants, nachtclubs en een wellnesscentrum op de bovenste etages kan daaraan bijdragen.” De enige die niet uitging van extra volume was Het Architectenbureau i.s.m. Atelier 010. “Het is een eeneiige drieling, waarbij voordeel moet worden gehaald uit de goede verbindingen. In Rotterdam is op dit moment behoefte aan seniorenappartementen, hotelruimte en studentenhuisvesting. Dit is allemaal haalbaar, zelfs binnen de bestaande structuur.”

Locatie

De aantrekkelijkheid van het Rotterdamse kantoorpand aan Blaak 16 is de goede locatie. “Het pand moet worden teruggegeven aan de stad”, aldus Frans van der Linde van Zonneveld Ingenieurs. “Wij turnen Blaak 16 om in ‘My Place’, een plaats voor de nieuwe wereldburger die houdt van service en merkbewust is. De plint openen we voor culturele en commerciële doeleinden en de etages worden ingevuld door een combinatie van wonen en werken.”

De beleving van Van der Linde stond bijna haaks op die van TransVORM. “Dit gebouw moet decennia vooruit kunnen. Daarom gaan wij uit van een ‘verticale wooncarrière’: een commerciële plint, studentenhuisvesting, startersappartementen en op de toegevoegde etages lofts. Een doorsteek naar de Hogeschool van Rotterdam zal daarnaast zorgen voor een heel nieuwe dynamiek. Tevens is het mogelijk om dit gebouw naar Energielabel A op te waarderen, waardoor exploitatie op lange termijn aantrekkelijk is.”

Aan de duurzaamheidsaspecten dachten weinig pitchers, liever staken ze in op woonbeleving. Aan de Blaak moet die aan de achterzijde van het pand worden gezocht. Bert Rietmeijer van CBRE was er duidelijk over: “De gevel is gedateerd en technisch is het gebouw op. Maar de achterzijde biedt alles wat huurders willen: zon en goed uitzicht. Door het pand verticaal te scheiden – aan de voorkant kantoren en aan de achterkant luxe wooneenheden – is een waardevermeerdering van bijna 14 miljoen euro haalbaar. En dat met behoud van de huidige constructie.”

Plan Schoeverstoren in Rotterdam.

Kijk voor meer informatie op de website van het Transformatieplein

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels