blog

Blog – Hoe Nederland zijn woningen bouwt

Architectuur

Door Harm Tilman – In Nederland worden onvoldoende woningen gebouwd. Dit zou komen omdat de nadruk ligt op binnenstedelijk bouwen. Deze veel gehoorde opvatting gaat voorbij aan het vraagstuk van grondbezit. Bovendien is binnenstedelijk bouwen allerminst tijdrovend.

Blog – Hoe Nederland zijn woningen bouwt

Een van de hardnekkigste misverstanden in de Nederlandse woningbouw discussie is dat we geen tempo kunnen maken omdat we binnenstedelijk bouwen. Pas aan de randen van de stad zouden we vaart kunnen maken. Onlangs nog werd deze opvatting door Piet Adema en Nico Roetdijk van het NVB verdedigd in een opiniestuk in Het Financieele Dagblad.

Tijdrovende processen

De lijn van hun betoog: we moeten 80.000 woningen per jaar bouwen om aan de groeiende vraag naar woningen te voldoen. Dit kunnen we niet versnellen omdat de nadruk ligt op binnenstedelijk bouwen en een taboe rust op bouwen aan de randen van de steden. In de stad heb je volgens Adema en Rietdijk te maken met regelgeving, bodemsanering en bedrijfsverplaatsingen. Dit zou leiden tot “tijdrovende en dure processen”. Impliciete veronderstelling: buiten de stad heb je daar minder last van.

Mismatch tussen publieke doelen en private belangen

Een veel gehoorde redenering maar ze vertelt niet het hele verhaal. Ze laat zorgvuldig het gegeven buiten beschouwing, dat bouwers en ontwikkelaars veel grond in handen hebben aan de randen van de stad. Er is dan ook spake van een mismatch tussen publieke binnenstedelijke doelen en private buitenstedelijke belangen, concludeerden Maarten van Schie, Marnix Breedijk en Edwin Buitelaar onlangs in een boeiend artikel.

Schaalvoordelen aan de stadsrand

Ondanks de grote voorkeur voor binnenstedelijk wonen, hebben bouwers en ontwikkelaars vooral onbebouwde gronden buiten de stad verworven. Als reden hiervoor noemen de auteurs dat de waardensprong van agrarische functie naar woningbouw vele malen groter is dan de waardensprong op binnenstedelijke locaties. Daarnaast kunnen op uitleglocaties schaalvoordelen worden behaald die in de stad ondenkbaar zijn.

Vraagstuk van grondbezit

Het debat over woningbouw zou sterk aan betekenis winnen als dit vraagstuk van grondbezit in de discussie wordt meegenomen. Tegelijkertijd zouden we dan ook op kunnen houden met het verhaal dat binnenstedelijk bouwen tijdrovend is. Een vergelijking met de manier waarop Tokio de woningopgave aanpakt is daarbij verhelderend.

 155.000 woningen per jaar

In Tokio is de bevolking de afgelopen 10 jaar met 940.000 inwoners gestegen. Ze stond daarmee voor de opgave te zorgen voor voldoende woningen, precies de opgave waar wij nu ook voor staan. Maar anders dan bij ons, slaagt ze daar ook in. De woningvoorraad groeide in deze periode in Tokio met 155.000 woningen per jaar. De stad beschikt zodoende over meer huizen dan huishoudens. Op deze manier kan ieder huishouden een passende woning vinden.

Woningbouw in overvloed

Deze ontwikkeling weerlegt de doctrine dat je door de bestaande woningbouw beter te verdelen over de bevolking, wat kunt doen aan de zogenoemde scheefgroei. Tokio volgt een totaal tegenover gestelde strategie. Ze blijft gewoon meer huizen bouwen waarmee ze zorgt voor voldoende, overvloedige huisvesting.

Verdichting van de stad

Interessant is ook dat ze deze groei hoofdzakelijk realiseert door middel van verdichting en niet door te bouwen aan de stadsrand of in verder weg gelegen randgemeenten. De hoeveelheid bouwgrond nam de afgelopen tien jaar in Tokio slechts toe met 1,5%, het aantal woningen steeg echter met 9,2%.

Snelste groei in appartementen

Het meest opmerkelijke is dat veel appartementen zijn gebouwd, maar dat tegelijkertijd de gemiddelde samenstelling van huishoudens enorm is gedaald. Het ontkracht op een effectieve manier de mythe dat mensen in een huis met een tuintje willen wonen en daarom uiteindelijk toch de stad uit zullen gaan. Dat is namelijk niet het geval, indien voldoende woningen in de stad worden gebouwd. Maar als er te weinig zijn, worden mensen gedwongen te gaan samenwonen en trekken ze op een geven moment wel de stad uit.

Gemeenten aan zet

Verdichting is niet perse ingewikkelder dan bouwen aan de stadsrand. Ze vergt echter wel dat gemeenten niet op hun grond blijven zitten en dat ze stedebouwkundig gezien hun huiswerk op orde hebben.

Reageer op dit artikel