blog

Brandhaarden van leegstand

Architectuur

Herbestemming heeft in de afgelopen jaren bewezen een meerwaarde te hebben voor gebiedsontwikkeling. Veel steden profileren zich er actief mee: Strijp-S in Eindhoven of De Hallen in Amsterdam bijvoorbeeld. Marktpartijen lijken inmiddels weer op grootschalige nieuwbouw af te stevenen, ook buiten de huidige stedelijke contouren. Het H-team stelt zich de vraag waarom de ingezette lijn van succesvolle transformaties niet wordt doorgezet.

Brandhaarden van leegstand

In Nederland is het leegstaand vastgoed, zeker in vergelijking met het buitenland, vrij goed in beeld gebracht. Zo heeft het CBS cijfers over de leegstand van kantoren, winkels en woningen door de jaren heen. Deze zijn op fraaie kaarten van het Planbureau van de Leefomgeving (PBL) terug te vinden. Per gemeente kun je zien hoe groot het percentage leegstand ten opzichte van de volledige gebouwenvoorraad is. Ook kun je zien hoe dat type leegstand zich in de tijd ontwikkelt.

Groei en krimp

Maar in welke gemeenten relatief veel leegstand van meerdere typen tegelijk bestaat, wordt niet duidelijk uit deze kaarten. En het maakt nogal uit of die leegstand zich bevindt in een gebied met bevolkingsgroei, of juist krimp. Groei levert druk op ruimte op en biedt dus volop kansen voor transformatie. Terwijl in een krimpgebied juist de optie sloop zich opdringt.

Drie soorten te leegstand_1_Opinie_Tuijl_Ende 

 

Drie soorten te leegstand_2_Opinie_Tuijl_Ende 

Brandhaard van Leegstand Opinie 

Leegstand van kantoren, winkels en woningen

Het H-team heeft twee kaarten gemaakt om meer grip op de leegstandsopgave te krijgen. Op de eerste kaart worden de drie soorten leegstand van kantoren, winkels en woningen per gemeente met elkaar vergeleken. Op de tweede kaart wordt de opgetelde leegstand per gemeente getoond, wat leidt tot een fictief getal. Dit optellen van de percentages is geen wetenschappelijke exercitie maar toont wel de geografische spreiding van de leegstand van de drie gebouwtypes.

Brandhaarden van leegstand

Uitschieters in krimpgebieden zijn Kerkrade met zowel een hoge kantorenleegstand van 28% als een hoge winkelleegstand van 22%. De gemeente Sluis heeft zowel een hoge kantorenleegstand als een woningleegstand van bijna 20%. Aan de andere kant van het spectrum scoren groeiende gemeenten als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht ook hoog wanneer we de leegstand in kantoren, winkels en woningen bij elkaar optillen. Zowel in groei- als krimpgemeenten is dus sprake van brandhaarden van leegstand.

Bouwen in het weiland?

Het EIB heeft aan de hand van de scenariostudie ‘Investeren in Nederland’ becijferd dat de woningbehoefte te groot is om door transformatie van bestaande bouw te ondervangen. Het gevolg is dat we weer weilanden vol gaan bouwen, terwijl er nog zoveel leegstand is. De door het H-team samengestelde kaart van opgetelde leegstand bevestigt echter het beeld dat rijksbouwmeester Floris Alkemade van Nederland heeft geschetst. Bij die gelegenheid zei hij: ‘Nederland is niet vol, maar staat leeg!”.

 Opgetelde leegstad_Opinie_Tuijl_Ende 

Agrarisch vastgoed

Natuurlijk kunnen bij beide kaarten allerlei kanttekeningen gemaakt worden. Zo zijn er (nog) geen cijfers bekend over bijvoorbeeld de leegstand van maatschappelijk en agrarisch vastgoed per gemeente. Ook zijn veel woningen die als langdurig leegstaand bekend staan, wel degelijk in gebruik, bijvoorbeeld als tweede woning of voor een andere functie.

Structurele problemen

Wij zien de door ons gehanteerde cijfers en de daaruit volgende kaarten vooral als een indicatie van gemeenten waar structureel iets aan de hand is. Daarnaast tonen de kaarten het onderscheid tussen leegstand in gebieden met demografische groei en krimp. Dit is bepalend voor een duurzame herbestemming.

Verschillen in aanpak

Cijfers tonen vaak een ongenuanceerd beeld. Het H-team onderzoekt daarom in zowel krimpende als groeiende gemeenten met veel leegstand de verschillen in aanpak van een aantal concrete gebiedstransformaties. Dat doet het H-team door in gesprek te gaan en het verhaal achter de data op te halen in verschillende gebieden.

Dilemma’s bij herbestemming

Op 28 januari komt het H-team op initiatief van de Rijksdienst Cultureel Erfgoed samen met doeners en denkers bijeen in de VechtclubXL in Utrecht. Onderwerp van gesprek: de dilemma’s die spelen bij herbestemming in gebiedstransformaties. In de komende, zogenoemde postcrisisfase wordt nieuwbouw opnieuw aantrekkelijk. De vraag die op de bijeenkomst centraal staat, is dan ook hoe we lering kunnen trekken uit de afgelopen jaren waarin herbestemming centraal stond.

De kaarten zijn gemaakt door het H-team (Maarten van Tuijl / temp.architecture.urbanism) op basis van cijfers van CBS, PBL en Locatus. Een verslag van de meet-up ‘The Power of Hubs’ verschijnt na 28 januari op www.thepowerofhubs.nl Het H-team volg je op: www.herbestemmingsteam.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels