blog

China: de correcties

Architectuur

Als stedebouwkundige in Sjanghai krijg ik steeds vaker de vraag wat ik merk van de Chinese ´slow down´, nu woorden als kapitaalvlucht, beurskrach en devaluatie het nieuws over China domineren.

China: de correcties
Shenzhen construction thrift

Alhoewel er geen sprake is van “Nederlandse toestanden”, hakt de slow down er flink in. Afgaand op wat ik hoor vanuit andere nationale en internationale bureaus en wat ik in de eigen projecten zie, is de ontwerpwereld in Sjanghai in een periode van forse “correcties” terecht aan het komen.

Shanghai - Opinie Joost van den Hoek

De vraag is waarom de ontwerp- en vastgoedsector onevenredig hard aan de beurt is, terwijl de Chinese economie nog altijd groeit met (afhankelijk aan wie je het vraagt) percentages tussen de 3 en 10 procent. Vanuit mijn waarneming zijn daarvoor een aantal praktische redenen aan te voeren.

Overproductie

Werken in China betekent veel reizen. Ook in de minder beroemde steden is het beeld overal hetzelfde: kakelvers vastgoed met standaard 30 of 40 verdiepingen en met een fraai aangelegde openbare ruimte, zover het oog reikt. Als voornaamste teken van leven glinstert het telefoonnummer van de makelaar.

 Ghostcities of China - Blog Joost van de Hoek
In zijn boek Ghosttowns of China (2015) betoogt de Amerikaanse journalist Wade Shepard dat ongebruikte gebouwen en gebiedsontwikkelingen feitelijk te maken hebben met aanloopleegstand, wat zeker aannemelijk is. Veel Chinese architecten zijn echter de mening toegedaan dat de afgelopen decennia het vloeroppervlak van de Chinese steden harder is gegroeid dan maatschappelijk en economisch is gewenst. Niet alleen in omvang, maar ook naar aard: verkeerde gebouwen van verkeerde maten op verkeerde plekken.

Vermoeidheid

Zelf merk ik steeds vaker dat me een zekere vermoeidheid overvalt bij nieuwe masterplannen. Op nog een ‘low carbon district’ of een creatieve campus zit even niemand meer te wachten. Voor het aanmaken van nieuwe gebiedsontwikkelingen en gebouwen bestaat belangstelling, mits concrete huurders en afnemers aanwezig zijn.

De bouwfondsen van China, zoals Vanke en Wanda, verschuiven hun aandacht naar ‘leisure’ en investeren in toenemende mate buiten China. Een bevriende ontwikkelaar kwam laatst vragen of we naar de landaanwinning voor de kust van Sint-Petersburg konden kijken, omdat hij graag wat in het buitenland wil kopen.

Blogger Joost van den Hoek - Bouwen in China

Terugtredende overheid

Ook in het Chinese bestel van een autoritair kapitalisme evolueert de rol van de overheid. Hoewel de voortschrijdende urbanisatie wordt gezien als een belangrijke pijler voor de groei van de binnenlandse economie, is de overheid stevig aan het minderen met grootschalig investeren, financieren en deelnemen in de aanmaak van nieuw stedelijk gebied. Vaak omdat de schulden van de lokale overheden door de bouwexplosie tot ontoelaatbare hoogtes zijn gestegen.

Het nieuwe mantra in de Chinese gebiedsontwikkeling is, dat de markt het moet doen en dat privaat kapitaal leidend is. Het resultaat van deze nieuwe werkwijze is vertraging. Actoren nemen hun rol nog niet. De voorfinanciering van de planvorming en het inhuren van masterplanners en of architecten is in veel situaties in een soort vacuüm terecht gekomen.

Opinie Joost van den Hoek - Shanghai_China 

Corruptiebestrijding

Een van de bekende pijlers in het Chinese beleid is de aanpak van corruptie bij de overheid. De lunches en diners bij opdrachtgevende overheden worden tegenwoordig heel basic gehouden. Projectvergaderingen beginnen regelmatig met een rondje gegniffel over welke relaties nu weer de bak zijn ingedraaid.

Zo zijn twee van de projecten waar ik aan werk stilgelegd, nadat hooggeplaatste personen zijn aangehouden. Gronddeals liggen permanent onder de microscoop van de corruptiebestrijding. Als een besmetting is vastgesteld in een regio, worden alle grondtransacties stil gelegd en ontwerp, ontwikkeling en bouw opgeschort.

Architectonische overbevolking

De ‘correcties’ die nu plaats vinden, hebben ook te maken met overaanbod. In het afgelopen decennium openden veel bureaus uit China en de rest van de wereld een vestiging in Sjanghai. In sommige straten lijkt het elke avond architectenbal. De moordende concurrentie vertaalt zich in de bureaupraktijk.

Veel bureaus doen geen mededelingen over nieuw werk en de meeste op de website gepubliceerde projecten zijn vaak van jaren geleden. Het is niet ondenkbeeldig namelijk dat het ‘bribe team’ van je concurrent zal proberen je opdracht weg te kapen.

Bedrijfsnetwerken zijn streng beveiligd en acquisitiegevoelige informatie wordt vaak op privécomputers bewaard. Er is altijd de angst dat personeel relevantie informatie onderhands doorverkoopt. In arbeidscontracten zijn enorme boeteclausules opgenomen voor het delen van projectinformatie met derden van buiten.

China 60 Opinie Joost van den Hoek

Het ‘Nieuwe Normaal’

Ook China gaat in het ‘Nieuwe Normaal’ van een kwantitatieve en aanbodgerichte naar een kwalitatieve en vraaggestuurde ontwikkeling. De helft van heel veel werk is overigens nog altijd heel veel werk. Een goede illustratie hierbij is ‘China60’, een analyse van JonesLangLaSalle (2015) over de ontwikkelingen van steden uit de eerste en tweede divisie.

Op kantoor worden de projecten kleiner, specifieker, en lokaler en wordt de doorkijk naar de afnemer, de gebruiker en de exploitant steeds relevanter. Hergebruik en transformatie komen steeds hoger op de agenda te staan.

Opinie Joost van den Hoek - Shanghai

Gegeven het feit dat ook het leven in Sjanghai voor mij en mijn gezin comfortabel en interessant is zeg ik bij deze, we blijven nog even!

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels