blog

The Art of the Deal

Architectuur

Voor de aanpak van leegstand zullen we creatiever moeten worden om tot nieuwe bestemmingen te komen, klonk het afgelopen week op de Provada. Het Transformatieplein, een gezamenlijk initiatief van Cobouw, de Architect en Vastgoedmarkt, bracht eigenaren van leegstand vastgoed voor de derde maal samen met architecten die leegstaand vastgoed een nieuwe toekomst willen geven.

The Art of the Deal

In Rotterdam staat zo’n 1 miljoen m2 kantooroppervlakte leeg, wat neerkomt op 19 procent van de voorraad. Bijkomend voordeel (voor zover je daar over kunt spreken) is dat iets meer dan de helft daarvan in en rond het centrum is te vinden. Het zijn locaties waarbij je gemakkelijker aan andere bestemmingen dan een kantoor kunt denken.

  

Foto: Rob ’t Hart 

Omkering van de vraag

Nog geen vijf jaar geleden werd van steden als Rotterdam een grimmig beeld geschetst: de leegstand overheerste en er was amper een marktvraag te onderscheiden. Op dit moment is de situatie totaal omgedraaid. De stedelijke vraag is plotseling sterk toegenomen, zonder dat daar een passend aanbod tegenover staat. Hoe kan dit, zou je zeggen.

Hiervoor zijn verschillende redenen aan te voeren. De belangrijkste is wel dat in de Randstad een concentratiebeweging aan de gang is. Wonen en werken vinden in toenemende mate plaats in kernsteden. Dit vertaalt zich onder jongeren in een groeiende vraag naar stedelijke huurwoningen.

Om in te spelen op de toegenomen maatschappelijke en economische flexibiliteit, komt tegelijkertijd steeds meer flexibel vastgoed op de markt. In de afgelopen jaren zijn in Rotterdam voornamelijk multifunctionele gebouwen opgeleverd en is de transformatie van bestaand vastgoed fors toegenomen.

Stedelijk perspectief

De transformatie opgave lijkt daardoor te veranderen. Het gaat niet meer alleen om het op gang brengen hiervan. Wat daarvoor nodig is, is inmiddels wel in stelling gebracht. Het is nu zaak de transformatie van bestaand vastgoed onder te brengen in breder, stedelijk perspectief, en wel op zo’n manier dat andere sectoren in beeld komen.

Een goed voorbeeld hiervan is een van de pitches die afgelopen week op het Transformatieplein tijdens de Provada onder mijn leiding plaats vonden voor verschillende panden in Rotterdam.

 Projectpitch voor de Coolsingel 6 in Rotterdam door Irma van Oort, KCAP

Plint als katalysator transformatie

In het voorstel van KCAP voor Coolsingel 6 vormt de plint van het gebouw een katalysator voor de herwaardering van het gehele gebouw. De architect ontwikkelde verschillende scenario’s die variëren van de hoogwaardige renovatie van het gebouw tot de ontwikkeling van vervangende woningbouw met een hoogte van 40 tot 100 meter.

 

Een overzicht van de tien bekeken varianten 

De doorrekening hiervan laat zien, dat investeringen in de transformatie van Coolsingel 6 naar andere functies zoals wonen en hotel moeilijk zijn terug te verdienen. Zoals al viel te verwachten, is de ombouw naar een duurzaam kantoorgebouw veel kansrijker.

Dat beeld verandert echter zodra je het naastgelegen gebouw Hofplein 33 erbij betrekt. Dat gebouw laat zich namelijk wel omzetten tot woongebouw. Bovendien kan zo een symbiotische verhouding ontstaan met het naastgelegen, duurzame kantoorgebouw. De plint en de verschillende functies lopen naadloos in elkaar over.

Art of the Deal

Coolsingel 6 laat zien dat het bij transformatie steeds meer aankomt op wat een New Yorkse ontwikkelaar ooit ‘the art of the deal’ noemde. De eigenaar heeft namelijk naast Coolsingel 6 ook Hofplein 33 in zijn portefeuille. Dat biedt meer mogelijkheden tot handelen.

Maar evenals de andere pitches, toont die van Coolsingel 6 ook aan, dat architecten in deze initiatieffase een belangrijke rol spelen, juist doordat ze in staat zijn de financiële onderbouwing aan te vullen met een ruimtelijke logica. Zij zorgen voor de creativiteit die bij de aanpak van leegstand nodig is. Door zich te richten zich op tastbare ruimtelijke activa, toont KCAP aan dat op Hofplein 33 een honderd meter hoge woontoren tot de mogelijkheden behoort.

Beeld: KCAP Architects Planners

Ruimtelijke portfolio

Zo wordt een ruimtelijke portfolio voor de transformatie van de panden opgebouwd, die kan worden vastgelegd en beheerd in het kader van bredere, stedelijke doelen. Een gebouw is tenslotte onderdeel van de stad. Het is goed denkbaar dat beide elkaar versterken en dat de onderlinge samenwerking zijn vruchten zal afwerpen.

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels