blog

Poor Doors

Architectuur

Het is toch even slikken wanneer je bij het verlaten van je appartementengebouw letterlijk over een slapende zwerver moet stappen om de straat te bereiken. Het overkwam mij dagelijks toen ik vanaf mijn logeeradres hartje Manhattan aan mijn wandelingen door de stad begon. In New York lijkt niemand zich over de gigantische inkomens- en voorzieningenongelijkheid te bekommeren. Waar de één in een condominium van ettelijke miljoenen dollars slaapt, woont de ander op straat. Toch wordt wel degelijk geprobeerd om de totaal ontspoorde New Yorkse woningmarkt te structureren. Met een hoop debat tot gevolg.

Poor Doors

 

Grote ongelijkheid in inkomen en voorzieningen hoort sinds de vroege geschiedenis bij New York. Maar sinds het New Yorkse vastgoed een gewilde investering is voor buitenlandse geldschieters, heerst in de stad een gekte die zijn weerga niet kent. Momenteel wordt gebouwd aan vastgoedprojecten met extreem prijzige koopappartementen, die voor bedragen tussen de vijf en vijftig miljoen dollar de markt op gaan. Grote delen van deze appartementengebouwen worden gebouwd voor leegstand. Van bijvoorbeeld 43 Park Avenue wordt verwacht dat gemiddeld slechts een kwart van de appartementen daadwerkelijk in gebruik zal zijn. De overige bewoners zwerven over de wereld, van condo naar condo.

Opinie Pepijn Bakker _ Park Avenue door Rafael Vinoly
Park Avenue door Rafael Vinoly

Verdringing van lagere inkomens

Deze extreme prijsontwikkeling verdringt lagere inkomensgroepen van de markt. De gemiddelde woninghuur in New York is met 3247 dollar per maand inmiddels gestegen tot 40 procent van het gemiddeld inkomen in New York. Een derde van de huishoudens betaalt meer dan 50 procent van het inkomen aan zijn huisvesting. Een aanzienlijke groep mensen kan überhaupt geen woning krijgen. Dit heeft effect op de bevolkingssamenstelling, aangezien blanken gemiddeld meer hebben te besteden dan gekleurde New Yorkers. Zodoende wordt 73 procent van vrije sector huurappartementen en 77 procent van de koopappartementen bewoond door blanke Amerikanen. In het bijzonder de gekleurde inwoners hebben moeite met het vinden van een betaalbaar appartement.

Opinie Pepijn Bakker _Avenue New York City door Jean Nouvel
Avenue New York City door Jean Nouvel

Plan voor betaalbare woningen

Met een ambitieus tienjarenplan probeert burgemeester Bill de Blasio 200.000 betaalbare woningen te realiseren of te behouden. Dit zijn woningen waarvan de maandelijkse lasten minder zijn dan 30 procent van het gemiddelde inkomen Daarvoor investeert de stad 8,2 miljard dollar en hoopt zij nog eens dertig miljard te verzamelen uit publieke fondsen. Dit bedrag wordt onder andere besteed aan belastingkortingen voor projectontwikkelaars die betaalbare woningen opnemen in hun projecten. Een aanvullend middel is de vrijere interpretatie van de zoning law. Wanneer ontwikkelaars goedkope appartementen opnemen in hun projecten, mogen ze meer volume realiseren.

Opinie Pepijn Bakker - NY_ Poor Door_Frank Gehry NYC Tower
Frank Gehry NYC Tower

Aparte gebouwen

De toepassing van deze laatste regeling leidt tot de nodige controverse. Projectontwikkelaars realiseren namelijk bij voorkeur twee aparte gebouwen: één voor de laag geprijsde huurappartementen en één voor de koop en vrije sector huurappartementen. De integratie van beide zou de prijs van de laatste omlaag halen. Rijk woont nu eenmaal niet graag naast of bij arm. Zodoende worden de goedkope appartementen in de kwalitatief mindere delen van het gebouw ondergebracht, met een aparte entree en zonder toegang tot de voorzieningen als het zwembad en de gym, waar de bewoners van de koopappartementen wel van profiteren.

Opinie Pepijn Bakker - NY Poor Door _ Bernard Tschumi Blue Tower New York City
Bernard Tschumi Blue Tower New York City

Openlijke segregatie

De scheiding tussen rijk en arm -en daarmee tussen blank en gekleurd- is tegen het zere been van vele New Yorkers. Want ondanks de gigantische verschillen in inkomen en voorzieningen tussen bevolkingsgroepen, zijn Amerikanen op een bepaalde manier erg gevoelig voor openlijke segregatie. Zeker als deze wordt gefaciliteerd door een regeling van de overheid. Zo kan het gebeuren dat Amerikanen meegaan in een meedogenloze laissez-faire politiek, ook als deze slapende zwervers op straat en lege condo’s in de torens als resultaat heeft. Maar wat de overheid reguleert moet volledig politiek correct zijn en elke schijn van segregatie en ongelijkheid vermijden.

Maakbaarheid

Hoe anders is het in Nederland, waar het vormgeven van verschil is ingeslepen in de huisvestingscultuur. Mijn eigen wijk in Rotterdam bijvoorbeeld, bestaat uit doorgaande lanen en singels met grote huizen en smalle straten met kleine huizen ertussen. Daardoor is groot en duur vermengd met klein en goedkoop en wonen mensen met verschillende inkomens door elkaar. Ze wonen dicht genoeg bij elkaar om de ander tegen te komen, maar ver genoeg om elkaar niet tot last te zijn. En wat je ook van het onderliggende maakbaarheidsdenken vindt: het werkt.

Onbereikbaar ideaal

Het ontbreken van een woningbouwtraditie en de aversie van Amerikanen tegen gereguleerde ongelijkheid maakt het doel om 200.000 betaalbare New Yorkse woningen in tien jaar vrijwel onbereikbaar. Maar als iets de Amerikaanse planningscultuur typeert, is het de uitvinding van nieuwe manieren om toch deze doelen te bereiken. Eens kijken waar ze nu weer mee komen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels