blog

Mens durf te slopen!

Architectuur

Nederland excelleert in herbestemmings- en transformatieprojecten. Kazernes, postkantoren en industriële complexen zijn gewilde plekken, waar creativiteit de boventoon voert. Er is echter ook een ander type vastgoed, waar herbestemming en transformatie weliswaar mogelijk zijn, maar waarbij het om zulke immense hoeveelheden vierkante meters gaat, dat de ingebruikname hiervan niet reëel is. Koersen we wederom af op een bubble? Bewandelen we de juiste wegen? Deze vragen stonden centraal tijdens het Momentum Herbestemming en Transformatie dat FASadE op 28 mei in Amersfoort organiseerde.

Mens durf te slopen!

We kunnen constateren dat een enorme mismatch is ontstaan tussen vraag en aanbod van vastgoed. Vastgoed werd decennia lang vooral ‘aangeboden’, terwijl niet meer nagedacht werd over de vraag en de reële behoefte. En met het ontbreken van regie door provincie of Rijk konden gemeenten hun gang gaan en kleurden gemeentebalansen aangenaam positief vanwege alle voorgenomen gronduitgiftes.

Inmiddels zitten we met een gigantisch overaanbod van vierkante meters vastgoed: 8 tot 13 miljoen m2 kantoren, een op de vier bedrijven op bedrijventerreinen, 14.000 winkels en 40.000 woningen boven winkels. Daarnaast staan 10.000 oftewel 1 miljoen m2 aan monumenten leeg en komen daar elke dag één boerderij, elke week twee kerken en elke maand één klooster bij. Dan hebben we nog de leegstaande autoshowrooms, een nieuwe ontwikkeling aan het vastgoedfirmament.

Goedkoop, langdurig leegstaand vastgoed

Nu, met de crisis die vanaf 2008 intrad en structureel blijkt te zijn, is er een groeiende belangstelling te bespeuren voor goedkoop, langdurig leegstaand vastgoed, om daarin ‘tegen een prikkie’ initiatieven te ontwikkelen en, als gewenst scenario, te komen tot waardecreatie. Maar… is dit wat we in alle gevallen moeten willen? Zijn dit wel de wegen die we moeten begaan? Zijn er niet eerst nog een paar fundamentele vragen te beantwoorden?

Dominicanerkerk Maastricht door Merx + Girod
Boekwinkel Selexyz Dominicanen (interieur Merkx + Girod) is een voorbeeld
van een iconische herbestemming

Wat bijvoorbeeld te doen met de versnipperd gelegen, deels nog functionerende bedrijventerreinen en kantoorgebieden? Hoe maken we slagen om daarin fundamenteel te repareren? Hoe komen we op een goede manier van het overtollige vastgoed af? En moeten we de planologische keuzes van toen voor kantoorgebieden en bedrijventerreinen niet, met de kennis van nu, heroverwegen? Wie vervult daarin welke rollen en welke overheid heeft de regie? Gespreksleider Guido Wallagh constateerde dat 2015 een ‘kanteljaar’ is. Welke kant valt de medaille op?

 Eric Luiten, Rijksadviseur voor het Landschap
Eric Luiten, Rijksadviseur voor het landschap. Foto Fred Oosterhuis

Fundaïsering van Rijksvastgoed

De start was een inleiding door Eric Luiten, Rijksadviseur voor het landschap. Het perspectief dat Luiten schetste is zorgwekkend, want we zijn er nog niet. Er komt nog een aanzienlijke hoeveelheid Rijksvastgoed op de markt, aldus Luiten, ‘Denk aan de politie, het leger, de belastingen’. Als gevolg van efficiency-slagen die daar gemaakt worden, worden vanuit deze en andere sectoren nog vele vierkante meters toegevoegd aan de al bestaande leegstaande voorraad. En wat doen we met bijvoorbeeld het Smedinghuis; het complex van de Raad voor de Kinderbescherming respectievelijk de werf voor Scheepsarchitectuur, drie panden die gelegen zijn in Lelystad? Dat komt allemaal op de markt. Luiten: ‘Wij noemen dat de ‘fundaïsering’ van het Rijksvastgoed. Ik vind dat het Rijk daar, noem het maar als een soort ‘noblesse oblige’, heel zorgvuldig mee moet omgaan. Je moet je rommel opruimen!’.

Het college van Rijksadviseurs heeft in dit kader advies uitgebracht aan minister Blok. Luiten: ‘Ik heb de indruk dat de boodschap, zeker in tweede instantie, goed is aangekomen en dat Blok de urgentie van de opgave inziet. We moeten in het dossier van afstoten van Rijksvastgoed gezamenlijk optrekken en hergebruik uitlokken. Tegelijkertijd benadrukken we als college van Rijksadviseurs dat aan sloop in sommige gevallen niet valt te ontkomen.’ Luiten onderstreepte het lastige pakket waarin het Rijk zit, omdat men zowel de regels stelt als partij is in deze opgave. De combinatie van die twee petten is soms lastig zuiver in te vullen.

Gedeputeerde van de provincie Utrecht Bart Krol en Saskia Beer van Glamourmanifest
Gedeputeerde van de provincie Utrecht Bart Krol en Saskia Beer van Glamourmanifest in gesprek met gespreksleider Guido Wallagh. Foto Fred Oosterhuis. 

Samenvattend kwam Luiten tot de volgende uitgangspunten als het gaat om leegstaand Vastgoed, ook wel de brede waardebenadering genoemd:
– Herbestemming op basis van het beste bod in plaats van het hoogste bod – kijk naar soort gebruik en naar de lange termijn
– Herbestemming op basis van lokaal initiatief
– Sloop op basis van verloren hoop

Iconische Herbestemmings- en Transformatieprojecten

Als intermezzo toonden vier sprekers hun meest inspirerende herbestemming- of transformatieproject. Teun van den Ende van het Herbestemmingsteam koos Merwede, een lokaal initiatief dat zich niet alleen als plek interessant ontwikkelt, maar die ook uitstraling heeft op de omgeving.
Han Wiendels van de herstructureringsmaatschappij Overijssel, noemde een geherstructureerd bedrijvencomplex in Hasselt, dat van een rotte plek naar een dynamische plek is getransformeerd, door de komst van bedrijf Scania.
Jan Willem van Beek, directeur van het stimuleringsfonds Volkshuisvesting toonde een plek voor een kunstcollectief in Rotterdam, waarbij na een financiële injectie van SVn ook de lokale RABO in tweede instantie ook aanhaakte.
Sjoerd Veenstra, directeur van URHAHN koos de Binckhorst. ‘Een gebied bij Den Haag dat tien masterplannen heeft overleefd’, aldus Feenstra. Daarbinnen is de Vechtclub XL in Rotterdam voor hem voorbeeldstellend. Hoewel minder bekend als de Westergasfabriek in Amsterdam, de Dominicanenkerk in Maastricht en de Melkfabriek in Hilversum of de Caballerofabriek te Den Haag: allemaal goede voorbeelden van organische ontwikkeling, slimme economieën en met eigentijds en gefaseerd marktgevoel, concludeerde gespreksleider Guido Wallagh.

Trekken aan menig dood paard

Onorthodox blijkt Saskia Beer te werk te zijn gegaan in Amstel III, vanuit Glamourmanifest. Beer vertelde hoe ze een praktijk heeft opgebouwd met het nieuw leven blazen in oude, op sterven na dode bedrijventerrein, zoals we Amstel III wel kunnen noemen. Zo organiseerde ze er letterlijk feestjes, met champagne en bracht ze nieuw elan in dit onmogelijke bedrijventerrein, waar spiegelruiten het beeld domineren. Toch is het een voor haar ook regelmatig ‘trekken aan menig dood paard’ en komt er niet altijd beweging in. In de toekomst gaat ze een andere koers varen. Afgelopen zaterdag 30 mei a.s. introduceerde zij haar nieuwe naam en deed ze, via social media, een oproep om met 1000 initiatiefnemers om de tafel te komen.

‘Groter en meer’ is voorbij. Ánders is de toekomst van de stad.

Is het dus so far, so good, als het gaat om geslaagde projecten? Kunnen we ons veilig en op de goede weg wanen? Bart Krol, gedeputeerde van de provincie Utrecht vond van niet. ‘We zijn opgevoed met het aura dat ‘groter’ en ‘meer’ beter is. Dat werkt niet meer. Ánders is de toekomst van de stad. En de provincie moet naar zichzelf kijken. We hebben een veel te terughoudende rol gespeeld. Er moet veel gebeuren. De provincie heeft daar een sturende rol in te spelen’, aldus Krol. ‘Zo moeten we de gebiedsopgaven van gemeenten supporten, zowel financieel – al zal dat bescheiden zijn – als met inzet van menskracht, we moeten meesjouwen en we moeten inspireren. Het ‘waarde bepalen’ zal op verschillende schaalniveaus moeten plaatsvinden en daar moeten we eigenaren direct bij betrekken. Schaarste is essentieel als het gaat om herbestemming en transformatie’, aldus Krol. ‘Als we door blijven bouwen, en dat gebeurt nog steeds, betekent het dat herbestemmingen niet zullen slagen, omdat we dan nog steeds met teveel zitten. Dus: waar nog wordt gebouwd, moeten we als provincie betrokken zijn’.
Ook Martin van Hoogevest, directeur Triveste vindt een fundamentele oplossing de enige juiste: ‘Vastgoed moet lange termijnbeleid worden’, aldus Van Hoogevest, ‘en we moeten daadwerkelijk afschrijven op vastgoed’.

De toekomst lijkt dus te liggen in het verbinden en zaken doen, tussen overheidslagen, en zowel met partijen en met nieuwe marktspelers, als met burgers en initiatieven. Maar waar is het dan goed zaken doen? ‘Daar waar de dynamiek groot is, zoals in Amsterdam of Rotterdam, maar ook juist in de periferie’, aldus Eric Luiten, ‘daar is de situatie soms zo erg, daar ben je tot elkaar veroordeeld’.

Wethouder Fleur Imming ziet voor de gemeente een beperkte rol. Die ligt vooral in het bieden van een open loket, dat op dit moment nog niet goed functioneert: ‘We zeggen wel dat we in de huidige tijd initiatieven faciliteren, maar mensen weten helemaal niet hoe en waar ze zich bij ons moeten melden’, aldus Imming, ‘Daar ligt een taak voor ons’.

Geen hoge hakken en pro secco-architectuur meer

Blijft over het structureel leegstaande vastgoed. Het vastgoed dat we nooit meer gaan vullen, omdat we het eigenlijk nooit nodig hadden en ook niet zullen hebben. Wat te doen met de glanzende, maar leegstaande kantoortuinen, met de talloze bedrijventerreinen langs snelwegen, op de ‘zichtlocaties’? Mag daar nu eindelijk het S-woord vallen? Slopen, herstellen en teruggeven aan de mens, aan het landschap, aan de natuur? Met als ultieme bekrachtiging het daadwerkelijk wegbestemmen van de huidige, bijbehorende bestemmingen, omdat ze daar eigenlijk niet op hun plaats waren? Desgevraagd ziet Krol dat zeker als onvermijdelijk, ‘willen we het voorgestane beleid ook daadwerkelijk grondig verzekerd hebben’, aldus Krol.

Ik denk dat Krols geluid zeer welkom is en nog veel luider zou moeten klinken. Want wie dwars door Nederland rijdt, ziet dat vooral in middelgrote gemeenten nog steeds wordt gebouwd, allemaal nieuwe vierkante meters die een onzekere toekomst tegemoet gaan. Zou de spreekwoordelijke stip op de horizon daarbij niet goed kunnen werken?

Hoe willen we dat Nederland er over dertig jaar uitziet? Verrommeld, met half gevulde bedrijventerreinen en kantoorterreinen waarbinnen sporadisch nieuwe initiatieven opbloeien? Er is immense inzet en wil nodig van overheden om plangebieden weg te bestemmen. Maar de urgentie is er. Want, een gebouw zonder gebruik heeft geen opbrengst en kent geen toekomst. Laat staan gebieden met een optelsom van dit soort gebouwen.

Het Momentum Herbestemming en Transformatie, georganiseerd door FASadE, vond plaats op 28 mei 2015 te Amersfoort. Sprekers waren: Rijksadviseur voor het landschap Eric Luiten | gedeputeerde van Utrecht Bart Krol | wethouder van Amersfoort Fleur Imming | Saskia Beer, Amstel III en Glamourmanifest | Sjoerd Feenstra, directeur URHAHN | Teun van den Ende, secretaris Herbestemmingsteam en medewerker van het college van rijksadviseurs | Han Wiendels, herstructureringsmaatschappij Overijssel | Jan Willem van Beek, SVn | Martin van Hoogevest, directeur Triveste, voorheen bouwonderneming Van Hoogevest. Gespreksleider was Guido Wallagh, partneradviseur INBO

Transformatieplein op de Provada

Van 2 t/m 4 juni houden houden Cobouw, Vastgoedmarkt en de Architect op vakbeurs Provada het Transformatieplein. Dit event biedt een scala aan activiteiten rond kansrijk leegstaand vastgoed. Tijdens het evenement pitchen architecten transformatievoorstellen voor diverse projecten die zij op de beurs toelichten. De complete Transformatieplein-projectlijst is te vinden op www.transformatieplein.nl/objecten/2015.

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels