blog

Herontwikkeling onmogelijk zonder invloed gebruikers

Architectuur

De grote belangstelling van mensen onder de 35 jaar voor het wonen in een stedelijke omgeving kan de redding zijn van veel leegstaande gebouwen. Dat is echter geen gemakkelijke opgave: deze (toekomstige) gebruikers willen geen inspraak maar invloed, vooraan in de bouwketen. Daartoe moeten vastgoedwereld en gemeenten zich instellen op bouwinitiatieven uit de samenleving.

Herontwikkeling onmogelijk zonder invloed gebruikers

 

 

Een overzicht van vijf ontwikkelingen die de stedelijke planning en de bouwwereld blijvend hebben veranderd:

1 Geen inspraak, maar zeggenschap

Met inzet van veel pr-geweld, presentatiepanelen, PowerPoints, projectontwikkelaars, makelaars, opgetrommelde ambtenaren, afwachtende bewoners en buurtwerkers, werden zogenaamde ‘inspraakavonden’ belegd. Doel was reeds vastgestelde bouwplannen in een bepaalde buurt zo ongeschonden mogelijk door de weerstand heen loodsen. De uitkomst was altijd hetzelfde: de plannen gingen vrijwel ongeschonden door en de buurt bleef gefrustreerd achter.

De afgelopen jaren lieten zien dat als het initiatief nog bij gemeente of projectontwikkelaar ligt, ‘omwonenden’ meer dan ooit in staat zijn processen om te buigen of stil te leggen. Rechtszaken worden collectief gefinancierd en social media ingezet als een goedkoop en razend snel en effectief actiemiddel.

Daarbij nemen in toenemende mate nemen ‘particulieren’, vaak afkomstig uit of verbonden met de buurt, het initiatief. Meestal voor een herbestemming. De vraag voor deze initiatiefnemers is dan, hoe betrek je de (lokale) overheid erbij, hoe ga je om met financiers en de verschillende inzichten in de buurt? Het is dus nu de lokale overheid, die moet gaan participeren. Een initiatiefnemende burger moet nu zorgen voor draagvlak bij zijn mede-buurtbewoners, maar ook bij lokale partijen en de gemeente. De rollen zijn niet alleen omgedraaid, de processen zijn totaal van een andere ‘architectuur’ geworden.

2 Drastisch gewijzigde planvorming

De rol van in plannen omgezette stedebouwkundige visies neemt af. Hoeveel uren en kosten zijn niet besteed aan het ontwikkelen van een ‘stedebouwkundige visie’ voor een stad of stadsdeel? Een exclusieve aangelegenheid van ‘deskundigen’, een abstract maakbaarheidsproces.

Nu zal het ontwikkelen van stedebouwkundige vergezichten niet minder relevant worden. Immers: de complexiteit van stedelijke doorontwikkeling is op meerdere fronten groter dan ooit. Wel zijn de stappen erna veranderd. Het doorvertalen van toekomstvisies naar concrete (bouw-)plannen kan niet meer op de manier zoals we gewend waren. Ook die exercities vonden meestal achter gesloten deuren plaats. Vaak hadden gemeenten al contracten gesloten met projectontwikkelaars, nog voordat de eerste inspraakavond was gepland. Het heeft de overheid een onbetrouwbaar imago opgeleverd. Bewoners geloven niet meer in dit soort ‘inspraaktheater’. De goedbedoelde ‘burgertoppen’ die iedere zichzelf respecterende gemeente inmiddels organiseert lijden daar onder. Vooral die waarbij een nulbudget geldt voor de uitvoering van de ingebrachte ideeën.

De doorontwikkeling van de stedelijke ruimte zal langs een andere route moeten gaan. Een open proces waarbij de overheid haar rol pakt als bewaker van een leefbare en functionerende stad (verkeer, energie, veiligheid), open vormen van financiering en een stevige, wettelijke verankerde rol, van betrokken buurtbewoners, daaronder ook gerekend de lokale ondernemers. Een proces dat werkzaam is ongeacht of de gemeente of de buurt initiatiefnemer van een project is.

3 Van bouw naar ombouw

De bouwwereld is nog steeds in de rouw. Bouwend Nederland roept de overheid elke keer op om toch vooral weer met bouwopgaven te komen. “Laat ons alsjeblieft een nieuw Almere bouwen of een Leidsche Rijn”, verzuchten de op massaproductie ingestelde bouwconsortia.

Zolang de mensheid bestaat, zal er worden gebouwd, dat is duidelijk. Maar de Nederlandse bouwwereld moet uit de wederopbouw-stand komen, een luxe positie waarin Nederland hijgend achter de woningnood aanliep en de ene na de andere riante bouwopdracht verleende. Het is een wereld van elkaar de bal toespelende partijen, en daarmee de overheid steeds machtelozer makend om nog echt aan te besteden.

Die tijd is definitief voorbij. De groei van de bevolking neemt af om na 2030 ook absoluut te gaan dalen. De grote belangstelling van mensen onder de 35 jaar voor het wonen in een stedelijke omgeving kan de redding zijn van veel leegstand in steden. De overheid moet dat proces van ombouw van lege kantoorpanden en winkels bevorderen. Fiscale faciliteiten voor leegstand moeten worden afgeschaft. Partijen die een nieuw kantoor willen bouwen, moeten zorgen voor een herbestemming van hun achtergelaten kantoor of anders worden aangeslagen op hun lege vierkante meters. Maar ook door dusdanige omstandigheden te scheppen dat tijdelijk hergebruik mogelijk wordt, of nog beter, een definitieve herbestemming.

Daarmee zal ook de rol van de afdelingen Vastgoed van gemeenten wijzigen. In plaats van als pseudo-vastgoedbeheerder en soms speculant op te treden, kan die afdeling een serieuze partij te zijn voor initiatieven vanuit ondernemingen en buurt om samen tot slimme vormen van samenwerking en herontwikkeling van plekken en buurten te komen. Het vastgoed inzettend om deze processen te versterken, niet om rendement te maken.

4 Grondexploitatie niet langer melkkoe

Het lijkt nu onwaarschijnlijk als het niet echt zou zijn gebeurd: gemeenten die vóór 2008 grote arsenalen grond aankochten in de hoop en verwachting dat later deze grond tegen hogere prijzen aan ontwikkelaars kon worden doorverkocht. Soms werd grond ook aangekocht om grondspeculatie bij voorgenomen nieuwbouwplannen tegen te gaan. Vaak moesten deze aankopen worden ‘voorgefinancierd’, meestal met geleend en rentedragend geld.

We weten hoe het is afgelopen. De meeste gemeenten zitten met enorme oppervlakten aan onverkoopbare grond. Op als bouwgrond bestemde percelen, worden nu tijdelijke buurtparkjes, groenteakkertjes, fietscrossbaantjes, kunstenaars en zelfs agrarische activiteiten ingezet. De leningen voor de grond blijven doorlopen, met de banken en beleggers als winnaars. Zolang de rekening wordt betaald.

Door schade en schande wijs geworden is ‘cash-flow’ het nieuwe financieringsprincipe. In gewoon Nederlands, je gaat pas geld uitgeven als je het hebt. Grond aankopen en dan maar hopen dat er ooit opbrengsten komen, is voorbij. Die cash-flow komt nu vaak niet meer van gemeenten, maar van ondernemers, buurtinitiatieven en zelfs de bouwbedrijven die er mogen bouwen. De gemeenten moeten zich instellen op bouwinitiatieven vanuit de samenleving en steeds minder op op het stadhuis bedachte plannen.

5 (Toekomstige) gebruikers bepalend

Eigenlijk is het verbazingwekkend dat we ons er nooit over hebben verbaasd: het bouwen van kantoren en woningen ging vooraf aan de vraag voor wie het pand nu eigenlijk werd gerealiseerd. Op de een of andere manier gingen de gebouwen als warme broodjes over de toonbank. Natuurlijk een beetje geholpen door het in de markt strooien van geld.

Inmiddels weten we dat alleen al de laatste 7 jaar, dus na 2008, de wereld $57.000 miljard er aan schulden heeft bij gecreëerd. Het bedrag van vóór 2008 is inmiddels niet meer uit te spreken.

Dat moet nu anders. Als we ooit nog van deze schulden kunnen afkomen, zonder het imploderen van ons geldsysteem, dan zullen we toch zeker op de rem staan voor nieuwe geldcreatie. Het wordt weer denken vanuit wie wil dit pand, wie gaat dit gebouw huren of kopen en dus wie is de opdrachtgever voor de bouw? Dat geldt niet alleen bij nieuwbouw, maar ook bij verbouw. De 9,2 miljoen m2 lege kantoren in Nederland, binnenkort aangevuld met 1,9 miljoen m2 leegkomende kantoorruimte van het reorganiserende Rijk, kunnen pas worden herbestemd en omgebouwd als we weten wie daarvoor wil gaan betalen. Geld lenen en dan maar afwachten wie er voor het omgebouwde pand aanbelt, is geen gangbare weg meer.

Maar niet in de laatste plaats, is er nauwelijks meer herbestemming mogelijk zonder meeneming van de omwonenden. En dat zijn we weer terug bij het eerste punt van dit artikel. De bouwwereld wordt weer een normale bedrijfstak, waar eerst een opdrachtgever wordt gezocht en daarna de bouwers in stelling worden gebracht. Eigenlijk vreemd dat het nu pas deze wending neemt.

Reageren op deze blog? Dat kan ook op Twitter naar @UrbanInspiration

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels