blog

Laten we Nederland opnieuw uitvinden

Architectuur

Maar weinig thema’s worden meer bediscussieerd en belicht dan leegstand, krimp en transformatie. Allerhande denktanks (steevast ‘Taskforces’ genoemd) houden zich bezig met de vraag hoe er mee om te gaan, talloos zijn de symposia, debatten en congressen rond leegstand en met regelmaat verschijnen boeken over oplossingsrichtingen om al die leegstand te lijf te gaan met nieuwe ontwikkelstrategieën.

Laten we Nederland opnieuw uitvinden

Niemand zal het zijn ontgaan: we zitten in Nederland met een gigantische overcapaciteit aan vastgoed. Pak een willekeurige snelweg langs een willekeurige stad in Nederland en de borden ‘te koop’ en ‘te huur’ dringen zich lonkend aan je op. Velen zijn er diep van doordrongen dat we met ons vastgoed in Nederland een groot probleem hebben.

Nieuwe markt

In diverse gremia worden alternatieve ontwikkelstrategieën voor braakliggende grond en leegstaand vastgoed van alle kanten belicht en worden flexibele ontwikkelmodellen besproken die oplossingen moeten bieden voor leegstand en krimp, inclusief de procesmatige, juridische, financiële en ruimtelijke instrumenten waarmee die ontwikkelmodellen en strategieën optimaal tot nieuwe ontwikkelingen kunnen leiden. Het lijkt zelfs alsof zich een nieuwe markt aandient, met adviseurs en aanverwant cursusaanbod. Goed nieuws zou je zeggen. De mens is flexibel, de ontwikkelaar ook en dus zoeken we nieuwe uitwegen vanuit het crisislandschap waarin we ons bevinden.

Bewust gecreëerde overcapaciteit

Toch kan ik dit optimisme om meerdere redenen niet helemaal delen. Ik mis een fundamentele benadering van het leegstandsprobleem waarbij het aspect van de min of meer ‘bewust’ gecreëerde overcapaciteit aan vastgoed in ons land in aanmerking wordt genomen. De ongebreidelde kantorenbouw en de aanleg van bedrijventerreinen die in Nederland rond de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw zijn ingezet – in een periode van hoogconjunctuur – vonden plaats zonder die te toetsen aan de eventuele, onderliggende vraag. Sterker, de bouwdrift werd aangedreven vanuit de commerciële hoek. Ook de gemeenten, inclusief de afdelingen ruimtelijke ordening en planologie trokken daar gezamenlijk in op, omdat er aantrekkelijk verdienmodel onder lag.

Zand in de motor

Inmiddels is het tij gekeerd en bouwen we nauwelijks meer. Er zit zand in de motor en er is paniek in de tent. Het verdienmodel werkt niet meer. Op dit moment wordt – bijna op gebouwniveau – gekeken welk vastgoed nog eventueel bruikbaar danwel ‘transformabel’ is. Studentenpopulaties, senioren, creatieven, en andere categorieën potentiele bewoners, gebruikers, afnemers, huurders worden van stal gehaald om transformaties te rechtvaardigen. Maar is dat wel reëel? Begaan we niet wederom de fout door meer vanuit aanbod (in dit geval de overcapaciteit aan bestaand vastgoed) keuzes te maken dan vanuit een bestaande reëel behoefte?

Voormalig De Witte, Utrechtseweg

Onvoldoende behoefte

Het lijkt me onontkoombaar dat, ondanks transformatie en herontwikkeling, een aanzienlijk deel van ons al dan niet inmiddels getransformeerde vastgoed alsnog ‘leeg’ zal blijven staan, puur omdat er eenvoudigweg niet voldoende alternatieve behoefte is. In mijn optiek – en gelukkig hoor ik dat ook steeds vaker in het debat – valt aan sloop van een deel van het vastgoed niet te ontkomen. Dit is een kwestie van tijd, omdat de weerstand tegen afwaardering van gronden en gebouwen uiterst gevoelig ligt.

Maken we weer dezelfde fouten?

Maar ook dan mis ik een fundamentele benadering. De toenmalige bouwlocaties kwamen voornamelijk tot stand op grond van commerciële motieven, bij zowel de gemeenten als de genoemde ontwikkelaars en bouwers. De plekken waar indertijd is gebouwd, lijken nu als gegeven te gelden. Als het een kwestie van tijd is dat er afgewaardeerd en uiteindelijk dan ook gesloopt gaat worden, dan lijkt me dat de fundamentele vraag nu al zou moeten zijn: zouden we de keuzes van toen anno nu weer maken? Aspecten als verkeerstromen, aanwezige wegenstructuren, logistieke behoeften, stadsgrootte en –groei; bevolkingssamenstelling en zo meer zouden bij de beslissing over transformatie dan wel sloop wegingsfactoren moeten zijn met als centrale vraag: welke zijn de meest geschikte plekken voor kantoorlocaties of bedrijventerreinen?

Centraal proces

We zullen ons de lessen die we uit dit recente verleden kunnen trekken, ter harte moeten nemen. Een dergelijke weging vergt een centraal geleid proces. Dit is iets wat niet door gemeenten kan worden beoordeeld, maar wat het verdient en vereist om vanuit het grotere perspectief van Nederland te worden beoordeeld. Als een dergelijke toetsing niet plaatsvindt, vrees ik een ontwikkeling vol willekeur, oplossingen op gebouwniveau met als resultaat inefficiënt gebruikte kantoorgebieden en bedrijventerreinen met veel leegstand en een nog steeds verrommeld landschap.

Nederland is nog altijd een land dat, ondanks zijn geringe afmetingen ten opzichte van een relatief hoog en nog steeds groeiend bevolkingsaantal, zeer inefficiënt met zijn ruimte omgaat. Om dit te doorbreken zullen we Nederland opnieuw moeten uitvinden.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels