blog

Stedelijkheid ten top

Architectuur

Manhattan aan de Maas of de Kolos van Koolhaas? De meningen zijn verdeeld over De Rotterdam. Feit: het is het grootste ooit in Nederland gerealiseerde gebouw. De bouwkeet alleen al is 3.000 m2. Eric Ouwerkerk is als Senior Realisatiemanager verantwoordelijk voor onder andere de Westelijke van de drie torens, met daarin 240 koop- en huurwoningen. Hij vertelt over de ongekende complexiteit van dit project.

Stedelijkheid ten top

De voorheen voor goederenhandel ingerichte Wilhelminapier op de Kop van Zuid is in dertig jaar een hoogstedelijk gebied geworden aan de voet van de Erasmusbrug, met een rijk aanbod aan hoogbouw, spraakmakende restaurants en culturele instellingen. Het masterplan voor de herontwikkeling is in 1992 ontworpen door Sir Norman Foster in opdracht van de toenmalige directeur stadsontwikkeling Riek Bakker. Het gebouw De Rotterdam, een ontwikkeling van MAB Development en OVG re/developers, is in geconcentreerde vorm de apotheose van de succesvolle metropolitane functiemenging in dit gebied.

Het door OMA ontworpen gebouw heeft een hoogte van zo’n 150 meter. De drie onderling verbonden torens tellen 160.000 vierkante meter. Met dit on-Nederlandse omvangrijke project heeft Rem Koolhaas een duidelijk visitekaartje afgegeven van grootstedelijk denken.

Opvallend is de mix aan functies: De Rotterdam herbergt cafés, restaurants, een hotel, kantoren en een groot volume aan koop- en huurwoningen. Het heeft een Floor Space Index van 30. De functiemenging en de schaal zorgen voor levendigheid in deze stad-in-de-stad en maken het tegelijkertijd een gebouw dat minder kwetsbaar is voor leegstand.

 De Rotterdam, Ossip van Duivenbode

Onder de indruk

Eric Ouwerkerk krabde zich wel heel even achter de oren toen hij als zelfstandige werd gevraagd om als realisatiemanager aan de slag te gaan voor de bouw van De Rotterdam. “Maar ik heb meteen ja gezegd, hoewel ik zwaar onder de indruk was van de grootte van het project. Inmiddels ben ik eraan gewend geraakt, maar de mensen die ik rondleid komen bijna beduusd weer terug in de bouwkeet. Als je kriskras door het gebouw loopt ben je al snel een paar uur onderweg. Zulke grote gebouwen met zo’n mix aan gebruiksfuncties, met alle complexiteit die daarmee samenhangt, kom je niet vaak tegen.”

Van schets tot realisatie

Ouwerkerk: “Koolhaas zei over zijn ontwerp: ‘Het continu wijzigen van het programma door de ontwikkelaars leverde het concept op van het gebouw’. Zo heeft de architect alsmaar de functies ten opzichte van elkaar verschoven met als gevolg dit prachtige resultaat.”

Hoe het complexe gebouw vervolgens bouwkundig gerealiseerd en onderhouden moest worden kwam voor een groot gedeelte bij Ouwerkerk en compagnons te liggen. “Daar loop je als realisatiemanager in het voortraject tegenaan. Het risicoprofiel was op voorhand erg hoog door de unieke bouwkundige constructie, maar het totaal is op ieder onderdeel goed door-geengineerd en de juiste materialen zijn gekozen. Overigens altijd in goed overleg met de architect. Al met al blijft het een flinke verantwoordelijkheid.”

Tijd, geld en kwaliteit

In dit project zijn zeven aannemers betrokken, allen met een directe contractuele relatie met de opdrachtgever. Ouwerkerk vertelt dat dit uniek is. “Er is dus geen coördinerende aannemer, want dit doen wij als realisatiemanagers zelf. En geloof mij, dit vergt moed! Alle technische, financiële en planningslijnen lopen direct via de realisatiemanagers. Dat is niet alleen uniek voor Nederland, maar vooral ook als je over deze schaalgrootte praat. Het is enorm complex, en spannend genoeg!”

Iedere realisatiemanager heeft zijn eigen projectdeal. Ouwerkerk is onder meer verantwoordelijk voor de toren west met daarin 240 koop- en huurwoningen. De plint onder de drie torens is onderling onderverdeeld, en daarbij heeft iedere realisatiemanager extra deeltaken. Als realisatiemanager is Ouwerkerk verantwoordelijk voor alles na het Definitief Ontwerp. “In mijn werk staan tijd, geld en kwaliteit dan ook centraal. Ik houd me bezig met contractvorming, de volledige technische uitwerking, aansturing en controle van werktekeningen en daarmee het aansturen van de aannemers en adviseurs tijdens het bouwproces tot en met de oplevering. Verder is een niet te onderschatten taak het overleg met de beleggers en andere stakeholders.”

Geen cadeautjes

De belegger moet je goed bedienen, maar je moet ook geen cadeautjes uitdelen, vindt Ouwerkerk. “Bij kwaliteitsoverleg gaat het vaak om de vraag: ‘wat denkt de belegger ingekocht te hebben en wat denk je te kunnen leveren?’ Alles wat na het Definitief Ontwerp gebeurt, daar moet je overeenstemming over zien te bereiken.” Lachend: “En die verwachting moet je af en toe bijstellen.”

Aan het eind van het jaar wordt dit project opgeleverd en neemt Ouwerkerk met gemengde gevoelens afscheid. “Het is erg intensief werken, maar dat maakt dat het ook weer bijzonder is als het af is. Alleen de realisatiemanagers weten wat er verkeerd had kunnen gaan en wat er voor nodig is geweest om het correct te laten verlopen en het goed te krijgen. Om straks dit project naast de Erasmusbrug te zien schitteren, dat is iets waar ik en mijn collega’s erg trots op zijn. Het is complexiteit en stedelijkheid ten top.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels