artikel

Ingrediënten voor rijke hoogbouw

Architectuur

Door Richard Koek – Is hoogbouw het antwoord op verdichtingsvraagstukken? Biedt hoogbouw kansen voor nieuwe woonmilieus? Past hoogbouw in de Nederlandse steden

Met de forse woningvraag waarmee de steden in de Randstad worden geconfronteerd, en het primair inzetten op verdichting in de bestaande stad, is hoogbouw één van de mogelijke oplossingen. De woningvraag leent zich vandaag de dag uitstekend voor stapeling: veel relatief kleine woningen, als beleggingsproduct in relatief grote aantallen, op schaars beschikbare locaties met voorzieningen in de buurt. Binnen de opdrachtenportefeuille van Rijnboutt is een spectaculaire groei aan hoogbouwprojecten te zien. Tot 2 jaar geleden waren gebouwen hoger dan 40 meter een zeldzaamheid.

Woonensemble Cobana met 375 huurwoningen voor Young Professionals en een multifunctionele plint, in de “Pols” op Katendrecht. Opdrachtgever Heijmans Vastgoed Belegger: IC Netherlands

Definitie hoogbouw

Er is niet echt een goede definitie te geven wat hoogbouw is. In veel hoogbouwvisies gaat het om bebouwing die tenminste driemaal zo hoog is als de gemiddelde hoogte van de omgeving. Er is in Nederland niet veel gedaan aan theorievorming; van recente datum is een onderzoek door Zandbelt & Van den Berg in opdracht van Stichting Hoogbouw (2008). Zij onderzochten de hoogbouwpraktijk in Nederland door de analyse van een aantal hoogbouwvisies of welstandsnota’s waarin hoogbouw een eigen plek heeft. En ze plaatsten de Nederlandse hoogbouw in een internationaal kader. Heel indrukwekkend is het niet. Marlies de Nijs constateert in 2015 zelfs dat 80% van de sinds 2004 gerealiseerde hoge bebouwing (boven 70 meter) in Nederland maar een matige stedebouwkundige en architectonische kwaliteit kent. Als thema voor gebiedsontwikkeling is hoogbouw binnen haar onderzoek alleen in het Wijnhavengebied in Rotterdam geslaagd.

Verdichting in Amstel III, nieuwbouw van woningen met handhaving van de werkgelegenheid in te handhaven gebouwen en in de plinten van de nieuwbouw. Opdrachtgever Certitudo Capital

Megahoogbouw

Naar aanleiding van de geplande megahoogbouw (boven de 200 meter) in Amsterdam (Larmagtoren) en Utrecht (Belle van Zuylen) is tussen 2000 en nu veel gesproken over en onderzoek gedaan naar hoogbouweffecten in het overwegend platte Nederland. Uiteindelijk zijn beide initiatieven om financiële redenen gesneuveld, waarmee de discussie beslecht leek. Toch zijn recent nog torens met een vergelijkbare impact op stad en landschap gebouwd in onder meer Tilburg, Leeuwarden, Nijmegen en Vlissingen, torens die niet op een kwalitatieve ruimtelijke visie gebaseerd lijken te zijn. En sommige steden hebben als reactie daarop stringente eisen gesteld aan hoogbouweffectrapportages. Er is nog geen overtuigende analyse verricht waarmee is aangetoond of deze instrumenten ook echt kwaliteitsverhogend werken.

Nieuwegein Doorslagzone: Voltooiing van het centrum van Nieuwegein met een zeer gevarieerd wooncomplex. Opdrachtgever NEOO BV en TBI onderneming Koopmans Bouwgroep

Beperkingen

Veel hoogbouw in en om Amsterdam is beperkt door de nabijheid van Schiphol. Hoogbouw zoals in Rotterdam en Den Haag (tot 160 meter en mogelijk meer) is in Amsterdam niet mogelijk. Maar hoogte is maar één aspect.

Creatieve opzet

Om met het beweerde succes van het Wijnhaveneiland in Rotterdam te beginnen. Dit is een transformatie- en verdichtingsgebied waarin de openbare ruimte vooral bestaat uit kades en voormalige havens. De stedebouwkundige opzet is vooraleerst economisch gedreven; de bestaande bebouwing wordt alleen vervangen door iets nieuws als er ook geld verdiend kan worden (of tenminste niet verloren). Door versnipperd eigendom kunnen relatief kleine kavels toch tot grote hoogte worden bebouwd, mits met een aantal aspecten rekening wordt gehouden: licht, privacy, wind. Door een creatieve opzet (ontworpen door KCAP) verrijkt het gebied de skyline van Rotterdam met echt verticale gebouwen. De tweede innovatie betreft een andere omgang met parkeren, waarbij allerlei parkeersystemen en oplossingen worden ingezet om auto’s binnen de bebouwing op te nemen. Daar waar het niet ondergronds kan, zijn bovengrondse oplossingen te zien die architectonisch volwaardig aan de opzet van de plint meedoen.

Wijnhaveneiland ligt tussen de Rotterdamse binnenstad en de Maas en wordt vanaf 1996 getransformeerd tot een levendig stadsdeel op basis van een dynamisch model dat hoogbouw toestaat op basis van de perceelgrootte. Bebouwingsregels zorgen voor een evenwicht tussen nieuwe en bestaande bebouwing, uitzicht en bezonning. Beeld Ossip van Duivenbode

Wijnhaveneiland, gelegen de Rotterdamse binnenstad en de Maas, en wordt getransformeerd tot een levendig stadsdeel op basis van een dynamisch model dat hoogbouw toestaat op basis van de perceelgrootte. Bebouwingsregels zorgen voor een evenwicht tussen nieuwe en bestaande bebouwing, uitzicht en bezonning. Beeld Ossip van Duivenbode

Plint als succesfactor

En daarmee komt het belangrijkste aspect aan de orde: de plint. Het succes van hoogbouw hangt af van hoe ze op straatniveau functioneert. De grote schaal van de grote hoogte is op straatniveau klein gekregen door invulling met commerciële voorzieningen en horeca, zo klein mogelijke inritten voor parkeren, stallen en expeditie, in de gevels passende entreehallen en op de straat georiënteerde gevels. Door hoogbouw kan meer ruimte worden vrijgespeeld voor een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Aantrekkelijke publieke ruimte optimaliseert de mogelijkheid tot contacten in velerlei vormen (zoals parken, pleinen en stadsstraten, maar ook passages, atriums en andere semi-publieke plekken). Hoogbouw is hierom een doorslaggevend vestigingsmotief voor sommige categorieën woningzoekers. Een kwalitatief hoogwaardig voorzieningenniveau maakt wonen in een compacte stad aantrekkelijk.

Purmerend PostNL: Prijsvraagontwerp voor een binnenstedelijke verdichting, met wonen op een gemengde plint. Opdrachtgever Snippe Projecten

Nabijheid

Op de juiste plek heeft hoogbouw een hoge dichtheid aan mensen en voorzieningen tot gevolg en voldoet het aan het belangrijkste principe in de hedendaagse ruimtelijke ordening: nabijheid. Bovendien versterkt het de agglomeratiekracht van de stad en biedt het ruim areaal voor een hoogwaardige openbare ruimte.

Prijsvraaginzending voor de transformatie van de Bijlmerbajes in Amsterdam, met een compositie van woontorens op een gedifferentieerde plint. Samen met BBN, Paul de Ruiter en Karres en Brands. Opdrachtgever Round Hill Capital & Stadium Capital Partners

Meervoudig geschakelde appartementen

Tot rond 2000 waren Nederlandse hoogbouwtorens vooral een repetitie van steeds dezelfde plattegrond in verticale zin. Hooguit weken de bovenste etages af door een kleiner aantal te maken binnen dezelfde buitenafmetingen. Experimenten met meervoudig geschakelde appartementen over meerdere verdiepingen, zoals de Prinsenhof in Den Haag waren schaars. De appartementen in de Prinsenhof bevat een ingenieuze opzet van verschillende woningtypes binnen dezelfde gebouwvorm, waardoor kleine en grote woningen met verschillende oriëntaties in de toren op elke verdieping voorkomen. De torens waren (en zijn) ook als beleggingsproduct interessant gebleken.

Den Haag Prinsenhof: Woonensemble als onderdeel van de kantorenboulevard Beatrixlaan, georganiseerd met grote keuzevrijheid in woningtypes, gericht op expats en jonge professionals. Opdrachtgever Bouwinvest

Toren als biotoop

Een toren met minimaal 100 appartementen is een kleine biotoop op zichzelf. Je deelt liften, trappen, entreehallen, parkeergarage en fietsenstalling en bij voorkeur nog meer voorzieningen in de plint. Energie, water, goederenstromen, telecommunicatie en beveiliging; het zijn zaken die gezamenlijk geregeld kunnen worden. Nog fraaier wordt het met collectieve daktuinen, een restaurant op hoogte, ruimte voor ontmoeting. Voeg daar architectonische afwisseling aan toe, waaronder kleur- en materiaalgebruik, verjonging naar boven met de mogelijkheid voor terrassen, balkons en daktuinen, en je hebt de ingrediënten voor een rijk hoogbouwmilieu.

Amstelveen De Keizer: Verdichtingsopgave in een voormalige kantorenstrook in Amstelveen, met een woongebouw voor de middendure huursector. Opdrachtgever M.J. De Nijs Projectontwikkeling / Altera Vastgoed

 

Lees ook

Reageer op dit artikel